Так, здавати квартиру як ФОП можна, але не на будь-якій групі: перша група взагалі не має права на оренду нерухомості, друга придатна з обмеженнями, а найуніверсальніший варіант - третя група з 5% єдиного податку. Обов'язкова умова для всіх - відкритий КВЕД 68.20 (надання в оренду власного нерухомого майна). Головна перевага такого підходу перед статусом звичайної фізособи: замість 23% податку ви платите 5% плюс 1% військового збору й фіксований єдиний соціальний внесок.
Оформлення оренди через ФОП - це не про "як заплатити менше і сховатися", а про легальну економію та спокій. Розберемо, яка група підходить саме вам, які є ліміти й підводні камені.
| Група ФОП | Чи можна здавати житло | Кому можна здавати | Податок |
|---|---|---|---|
| 1 група | Ні | - | - |
| 2 група | Так, з обмеженнями | Фізособам, ФОП і юрособам на єдиному податку | Фіксований (до 20% мінімальної зарплати на місяць) |
| 3 група | Так | Будь-кому, зокрема юрособам на загальній системі | 5% доходу + 1% військового збору |
Чому перша група відпадає одразу
Перша група єдиного податку створена для дрібної роздрібної торгівлі й побутових послуг населенню. Здавання нерухомості в оренду до дозволених видів діяльності для неї не входить. Тому якщо ви зареєстровані на першій групі й хочете легально здавати квартиру, доведеться переходити на другу або третю. Щоб не заплутатися у відмінностях між ними, корисно тримати під рукою порівняння груп ФОП.
Друга група: коли вона підходить
Друга група дозволяє здавати житло, але з важливим обмеженням по колу орендарів: надавати послуги (зокрема оренду) можна лише населенню та платникам єдиного податку. Тобто здати квартиру фізособі чи іншому спрощенцю - можна, а от юрособі на загальній системі - вже ні. Податок на другій групі фіксований і не залежить від суми орендної плати, тож він вигідний, коли дохід стабільно високий. Але якщо серед ваших орендарів можуть з'явитися компанії на загальній системі, друга група вас зв'яже по руках.
Третя група: універсальний вибір для оренди
Саме третю групу найчастіше обирають ті, хто здає житло системно. Причини прості:
- здавати можна будь-кому - і фізособам, і будь-яким юрособам;
- податок 5% нараховується лише з фактично отриманого доходу, тож у місяці без орендарів ви єдиний податок не платите;
- додатково сплачується 1% військового збору з доходу.
Ставку й нюанси розрахунку ми докладно розписали в матеріалі про єдиний податок для ФОП. Якщо ви лише обираєте між статусом підприємця й товариством, спершу подивіться розбір ФОП чи ТОВ - для здавання однієї-двох квартир ФОП майже завжди простіший і дешевший.
Ліміти площі, про які мовчать
Ось неочевидне застереження, на якому "горять" орендодавці. Спрощена система в принципі недоступна, якщо фізособа здає в оренду житлові приміщення загальною площею понад 400 кв. м або нежитлові приміщення понад 900 кв. м. Тобто велика квартира чи кілька об'єктів разом можуть вивести вас за межу, після якої ФОП на єдиному податку взагалі неможливий, і залишиться лише загальна система. Плануючи бізнес на оренді, рахуйте сумарну площу заздалегідь. Важливо, що ліміт стосується всієї площі, яку ви здаєте як фізособа, а не окремого договору - податкова дивиться на сукупність об'єктів. Тому якщо у вас велика квартира-студія чи будинок під поділ на кілька орендних кімнат, порахуйте метри ще до реєстрації, щоб не опинитися на загальній системі з зовсім іншим податковим навантаженням.
Що треба зробити, щоб почати
Порядок дій, щоб легально здавати квартиру як ФОП:
- Зареєструвати ФОП і обрати групу (найчастіше третю).
- Внести КВЕД 68.20 - надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна.
- Укласти письмовий договір оренди з квартирантом.
- Отримувати плату на підприємницький рахунок і вести облік доходу.
- Вчасно подавати звітність і сплачувати податок.
КВЕД - критично важлива деталь: якщо здати житло без відповідного коду, податкова може розцінити дохід не як підприємницький, а як дохід фізособи й донарахувати 18% ПДФО. Правильно підібрати коди допоможе наш гайд про КВЕД для ФОП. А ще стежте за межею доходу: щойно наблизитеся до неї, варто перевірити актуальні ліміти доходу ФОП, щоб не злетіти зі спрощеної системи посеред року.
Часті питання
Чи можна здавати квартиру юрособі, будучи на другій групі?
Якщо юрособа на загальній системі - ні. Друга група дозволяє надавати послуги лише населенню та платникам єдиного податку. Для оренди компаніям на загальній системі потрібна третя група.
Скільки квартир можна здавати як ФОП?
Прямого обмеження за кількістю немає, обмеження - за сумарною площею: понад 400 кв. м житла виводить вас зі спрощеної системи. Тож здавати кілька невеликих квартир зазвичай можна, а от кілька великих - уже ризик.
Чи потрібен окремий рахунок ФОП для оренди?
Так, підприємницькі доходи мають надходити на рахунок ФОП, а не на особисту картку. Це і вимога, і зручність для обліку та підтвердження доходу.
Що вигідніше - ФОП чи декларація як фізособа?
Якщо квартира одна й дохід невеликий, простіше раз на рік декларувати як фізособа. Коли оренда стабільна й сумарний дохід значний, третя група з 5% зазвичай виходить помітно дешевшою за 23%.
Коротко
Здавати квартиру як ФОП можна на другій або третій групі, перша не підходить. Друга дешевша при високому доході, але обмежує коло орендарів; третя універсальна - 5% плюс 1% військового збору з будь-ким. Обов'язкові умови: КВЕД 68.20, договір, окремий рахунок і контроль сумарної площі до 400 кв. м житла.
Матеріал має довідковий характер станом на 2026 рік. Групи, ставки й ліміти можуть змінюватися - актуальні дані звіряйте на tax.gov.ua або з бухгалтером.