Податкова знижка за іпотеку дозволяє повернути частину ПДФО із суми відсотків, які ви сплатили банку за житловим кредитом. Важливо одразу зрозуміти головне: враховують саме відсотки, а не тіло кредиту. Гроші, якими ви гасите основну суму боргу, до знижки не входять.
Право мають резиденти України з офіційною зарплатою, у яких житло придбане в іпотеку та які зареєстровані за адресою цієї нерухомості. Повертають 18% від суми відсотків, але з коефіцієнтом, що залежить від площі житла.
Далі розберемо, як працює цей коефіцієнт, чому знижка вигідніша на початку кредиту, скільки років поспіль можна її отримувати і які документи зібрати. На прикладі покажемо, як з 60 000 грн сплачених відсотків повертається понад 10 000 грн.
| Параметр (станом на 2026) | Значення |
|---|---|
| Що враховують | Лише сплачені відсотки, не тіло кредиту |
| Ставка повернення | 18% від суми відсотків з коефіцієнтом |
| Коефіцієнт площі | К = 100 / загальна площа житла (якщо К менше 1) |
| Житло до 100 кв.м | Відсотки враховують у повному обсязі |
| Скільки років поспіль | До 10 послідовних календарних років |
| Обов'язкова умова | Реєстрація за адресою нерухомості |
Як працює знижка за іпотечними відсотками
Щомісяця платіж за кредитом складається з двох частин: погашення тіла боргу і сплата відсотків. Держава дозволяє зменшити оподатковуваний дохід саме на суму відсотків за рік. З цієї суми вам повертають 18% ПДФО. Дізнатись, скільки відсотків ви сплатили за рік, можна з графіка платежів або довідки банку.
Якщо ви лише плануєте купувати житло в кредит, спершу варто розібратись з умовами - про це є окремий матеріал про квартиру в іпотеку 2026.
Коефіцієнт площі: головний нюанс
Ось механізм, який пояснює, чому одні отримують більше, а інші менше. Застосовують коефіцієнт: К = 100 поділити на загальну площу житла в квадратних метрах. Він працює лише тоді, коли результат менший за одиницю.
- Якщо площа житла 100 кв.м або менше, коефіцієнт дорівнює одиниці й відсотки враховують повністю.
- Якщо площа 150 кв.м, коефіцієнт становить 100/150, тобто близько 0,67. Отже, врахують лише дві третини сплачених відсотків.
Простими словами: чим більша квартира, тим меншу частину відсотків держава дозволить включити до знижки.
Приклад розрахунку
Візьмемо квартиру площею 70 кв.м. За рік ви сплатили банку 60 000 грн відсотків. Оскільки площа менша за 100 кв.м, коефіцієнт дорівнює одиниці й відсотки враховують повністю. Повернення складе 60 000 помножити на 18%, тобто 10 800 грн.
Тепер квартира 150 кв.м із тими самими 60 000 грн відсотків. Коефіцієнт 0,67, тож до знижки увійде близько 40 200 грн, а повернення складе приблизно 7 236 грн. Різниця відчутна. Оцінити свій рівень зарплати і податку можна через калькулятор зарплати.
Чому знижка вигідніша на початку кредиту
Ще один момент, про який рідко думають. На початку кредиту переважна частина щомісячного платежу - це відсотки, а тіло гаситься повільно. Ближче до кінця строку співвідношення протилежне. Оскільки знижку дають саме з відсотків, у перші роки суми повернення найбільші. Право можна використовувати до 10 послідовних календарних років, тому починати оформлення варто якомога раніше.
Які документи потрібні
- іпотечний договір із банком;
- довідка банку про суму сплачених відсотків за рік;
- документи про право власності на житло;
- підтвердження реєстрації за адресою нерухомості;
- довідка від роботодавця про зарплату і утриманий ПДФО;
- паспорт і реєстраційний номер облікової картки платника податків.
Як оформити крок за кроком
- Візьміть у банку довідку про суму відсотків, сплачених за 2025 рік.
- Розрахуйте коефіцієнт за площею житла, якщо вона перевищує 100 кв.м.
- Заповніть декларацію про майновий стан і доходи з додатком щодо знижки.
- Подайте її онлайн через Електронний кабінет платника чи Дію, поштою або особисто.
- Дочекайтесь перевірки і повернення коштів на рахунок.
Загальний порядок описано у гайді про декларацію про доходи. Іпотеку можна поєднати в одній декларації з іншими категоріями, наприклад із знижкою за навчання. Усі варіанти повернення зібрані у матеріалі про податкову знижку 2026. Якщо ж ви плануєте не купувати, а продавати житло, корисним буде розбір податків при продажу квартири.
Хто не зможе отримати знижку за іпотеку
Навіть за наявності кредиту знижку дадуть не всім. Не отримають повернення ті, хто не має офіційної зарплати, наприклад ФОП без зарплатного доходу, адже знижку рахують саме з доходу, оподаткованого за ставкою 18%. Також відмовлять, якщо ви не зареєстровані за адресою нерухомості або якщо кредит не є цільовим іпотечним на житло. Споживчий кредит, навіть узятий на ремонт, під цю знижку не підпадає.
Ще одна ситуація - співпозичальники. Якщо кредит оформлений на кількох осіб, кожен може претендувати на знижку лише в межах тієї частини відсотків, яку сплатив і підтвердив документально саме він.
А що, коли з часом ви вирішите продати квартиру, куплену в іпотеку? Тоді варто заздалегідь розуміти податкові наслідки такої угоди. Розмір податку залежить від строку володіння і кількості продажів за рік. Деталі зібрані в розборі податків при продажу квартири. Це допоможе спланувати угоду так, щоб не втратити на податках більше, ніж ви повернули завдяки знижці за відсотками.
Часті питання
Чи можна повернути ПДФО з тіла кредиту?
Ні. До знижки входять лише сплачені відсотки, а не сума погашення основного боргу.
Що робити, якщо площа квартири більша за 100 кв.м?
Застосовується понижувальний коефіцієнт, тому врахують лише частину відсотків пропорційно до площі.
Скільки років можна отримувати знижку за іпотекою?
До 10 послідовних календарних років, поки триває погашення кредиту і ви маєте право на знижку.
Чи обов'язкова реєстрація за адресою квартири?
Так, це одна з ключових умов. Без реєстрації за адресою нерухомості знижку не нададуть.
Чи діє знижка за програмою єОселя?
Знижку рахують із фактично сплачених вами відсотків. Якщо частину ставки компенсує держава, до знижки входить лише те, що сплатили саме ви.
Коротко
Податкова знижка за іпотеку повертає 18% ПДФО зі сплачених відсотків, але не з тіла кредиту. Для житла до 100 кв.м відсотки враховують повністю, для більшої площі діє коефіцієнт К = 100 поділити на площу. З 60 000 грн відсотків за квартиру 70 кв.м повернеться близько 10 800 грн. Право діє до 10 років поспіль, а обов'язкова умова - реєстрація за адресою житла. Декларацію за 2025 рік подають до 31 грудня 2026 року.
Це частина розділу довідник про податки для фізосіб - там зібрані всі суміжні матеріали з цифрами 2026 року.
Джерело: Державна податкова служба України. Матеріал має інформаційний характер і не замінює консультацію фахівця. Норми і суми наведені станом на 2026 рік.