Продаж квартири в Україні майже завжди тягне за собою три платежі: податок на доходи фізосіб (ПДФО), військовий збір і держмито за нотаріальне посвідчення. Скільки саме віддати державі, залежить від однієї речі - чи це ваш перший продаж нерухомості за рік і як довго ви володієте об'єктом.
Ставки станом на 2026 рік не змінилися порівняно з кінцем 2024-го, коли військовий збір підняли до 5%. Головна вилка проста: або ви потрапляєте під звільнення і платите лише держмито, або сплачуєте ПДФО плюс збір, і сумарно це може з'їсти майже чверть ціни.
Нижче - конкретні ставки, умови звільнення, три приклади розрахунку на реальних сумах і покрокова інструкція, як не переплатити. Ключова цифра: за звільненого продавця сукупне навантаження може становити близько 1% від ціни замість 10%.
| Платіж | Ставка (станом на 2026) | Хто платить | Коли не сплачується |
|---|---|---|---|
| ПДФО (резидент) | 0% / 5% / 18% | Продавець | Перший продаж за рік + понад 3 роки володіння або успадковане житло |
| ПДФО (нерезидент) | 18% | Продавець | Звільнення діє за тими самими умовами першого продажу |
| Військовий збір | 5% | Продавець | Якщо звільнено від ПДФО - збір теж не сплачується |
| Держмито | 1% | Традиційно навпіл або покупець | Пільгові категорії за Декретом КМУ |
Скільки платити при продажу квартири у 2026 році
Для резидента діють три ставки ПДФО. Нульова застосовується, якщо це перший за календарний рік продаж житла, яким ви володієте понад три роки, а також завжди для успадкованої квартири незалежно від строку володіння. Ставка 5% вмикається, коли продаж перший за рік, але квартира у власності менше трьох років. Ставка 18% діє з третього продажу нерухомості протягом одного року. Для нерезидента ставка складає 18% за загальним правилом, проте умова звільнення при першому продажу поширюється і на них.
Військовий збір 5% нараховується тільки тоді, коли виникає зобов'язання з ПДФО. Якщо угода звільнена від податку на доходи, збір також не стягується - це важлива симетрія, яку багато продавців не враховують.
Коли продаж звільняється від податку
Щоб не платити ПДФО і військовий збір, потрібно виконати дві умови одночасно: це перший продаж об'єкта нерухомості за календарний рік і квартира перебуває у власності понад три роки. Обидві умови мають дотримуватися разом. Окремий випадок - успадковане житло: тут трирічний строк не діє, звільнення застосовується навіть якщо ви отримали квартиру у спадок кілька місяців тому.
Правило першого продажу за рік
Календарний рік рахується від 1 січня до 31 грудня. Перший продаж житлового об'єкта за цей період може підпадати під 0% за наявності строку володіння, другий продаж вже оподатковується за 5%, а третій і наступні - за 18%.
Правило трьох років володіння
Строк рахується від дати набуття права власності до дати продажу. Якщо квартиру придбано менше ніж три роки тому і це перший продаж за рік, застосовується 5%. Виняток - спадщина, де строк не має значення.
Три приклади розрахунку на реальних сумах
Щоб зрозуміти масштаб, порахуємо податки на квартирі вартістю 2 000 000 грн у трьох типових ситуаціях.
| Ситуація | ПДФО | Військовий збір | Держмито | Разом |
|---|---|---|---|---|
| Перший продаж, володіння понад 3 роки | 0 грн | 0 грн | 20 000 грн | 20 000 грн |
| Перший продаж, володіння менше 3 років | 100 000 грн | 100 000 грн | 20 000 грн | 220 000 грн |
| Третій продаж за рік | 360 000 грн | 100 000 грн | 20 000 грн | 480 000 грн |
Різниця між першим і другим рядком - 200 000 грн, і вона залежить лише від строку володіння. Тому інколи вигідніше дочекатися трьох років, ніж продавати раніше.
Як розраховується база оподаткування
Податок нараховується не з будь-якої цифри, а з більшої з двох: ціни договору або оціночної вартості. Саме тому перед угодою потрібна оцінка квартири для продажу - занизити суму в договорі, щоб зменшити податок, не вийде, бо нотаріус звірятиме її з оцінкою. Якщо хочете продати швидше і за адекватну ціну, спершу подивіться, як швидко продати квартиру без втрати вартості.
Держмито і хто його платить
Держмито 1% сплачується за нотаріальне посвідчення договору. Формально за Декретом КМУ обов'язок покладено на сторони договору, тому на практиці цей 1% або ділять навпіл між продавцем і покупцем, або повністю бере на себе покупець. Це питання домовленості, яке варто узгодити до підписання. Для покупця додатково існує пенсійний збір 1%, від якого звільняються ті, хто купує житло вперше.
Покрокова інструкція перед продажем
- Перевірте дату набуття права власності - порахуйте, чи минуло три роки.
- Пригадайте, чи були у вас продажі нерухомості цього року, щоб визначити ставку.
- Замовте оцінку у сертифікованого оцінювача або через єдину базу.
- Підготуйте правовстановлюючі документи і витяг з реєстру.
- Узгодьте з покупцем, хто платить держмито.
- Сплатіть ПДФО і військовий збір до нотаріального посвідчення, якщо звільнення не діє.
Якщо продаєте самостійно, важливо не помилитися з розрахунком. Порівняти витрати на посередника з економією допоможе розбір теми ріелтор чи самостійний продаж. А покупцям корисно наперед знати про комунальні борги при купівлі квартири, бо вони теж впливають на фінальну домовленість.
Часті питання
Чи платить пенсіонер податок при продажу квартири?
Так, пільг за віком немає. Звільнення діє лише за загальним правилом першого продажу і трьох років володіння, однаково для всіх резидентів.
Чи оподатковується подарована квартира при продажу?
Так, для подарованого житла діють ті самі три ставки, і трирічний строк рахується від дати дарування. Пільга без строку стосується лише успадкованого житла.
Хто сплачує військовий збір - продавець чи покупець?
Військовий збір 5% сплачує продавець, і тільки якщо виникає зобов'язання з ПДФО. При звільненні від податку збір не стягується.
Що буде, якщо занизити ціну в договорі?
Податок все одно порахують з більшої суми - ціни або оцінки. Заниження не зменшить податок, зате створить ризики для покупця при перепродажу.
Чи потрібно подавати декларацію після продажу?
Якщо податок утримав і перерахував нотаріус під час угоди, окрема декларація зазвичай не потрібна. Але у складних випадках варто перевірити свій статус у податковій.
Коротко
Продавець-резидент платить 0%, 5% або 18% ПДФО залежно від кількості продажів за рік і строку володіння, плюс 5% військового збору, якщо є ПДФО. Звільнення від обох вимагає двох умов разом: перший продаж за рік і понад три роки володіння, а для спадщини строк не діє. Держмито 1% узгоджують сторони. Найбільша економія - у правильному строку продажу, тому рахуйте дати заздалегідь.
Це частина розділу повний довідник про нерухомість - там зібрані всі суміжні матеріали з цифрами 2026 року.
Матеріал має інформаційний характер станом на 2026 рік і не є індивідуальною податковою чи юридичною консультацією. Актуальні норми звіряйте на tax.gov.ua та zakon.rada.gov.ua.