Купити квартиру за власні кошти може не кожен, і іпотека лишається головним інструментом. У 2026 році ринок дає два різні світи: звичайна банківська іпотека під 18-22% річних і державна програма єОселя зі ставками 3% або 7% на перші 10 років.
Різниця у ставці кардинально змінює переплату, тож перше рішення - зрозуміти, чи проходите ви за пільговою програмою. Друге - порахувати перший внесок: банки вимагають від 20% до 30% вартості, а за єОселею загальне правило - від 20%, для молоді до 25 років - від 10%.
Нижче - таблиця порівняння програм зі ставками й умовами, покроковий план оформлення та перелік витрат, які додаються до кредиту, станом на 2026 рік.
| Параметр | єОселя 3% | єОселя 7% | Ринкова іпотека |
|---|---|---|---|
| Ставка (перші 10 років) | 3% | 7% | 18-22% |
| Ставка після 10 років | 6% | 10% | за договором банку |
| Перший внесок | від 20% (молодь від 10%) | від 20% (молодь від 10%) | від 20-30% |
| Строк | до 20 років | до 20 років | зазвичай до 20 років |
| Для кого | військові, медики, педагоги, науковці, поліція, ДСНС | ветерани, ВПО, ті, хто без власного житла | усі за оцінкою банку |
Звичайна іпотека проти пільгової
Ринкова іпотека доступна майже всім, хто проходить за доходом, але ставка 18-22% робить переплату великою. Пільгова єОселя дешевша в рази: різницю між ринковою і пільговою ставкою компенсує держава. Тому логіка проста: спершу перевірте право на єОселю, і лише якщо не проходите - розглядайте ринкові пропозиції банків.
єОселя: хто і під скільки
Оператор програми - Укрфінжитло, а оформлення йде через портал Дія. Банк видає кошти, ви купуєте квартиру, різницю в ставці покриває держава.
Ставка 3%
Доступна контрактним військовим, учасникам бойових дій, медичним працівникам державних і комунальних закладів, педагогам, науковцям, поліцейським і рятувальникам ДСНС.
Ставка 7%
Для ветеранів війни, внутрішньо переміщених осіб і громадян без власного житла. Після 10 років обидві ставки зростають на 3 відсоткові пункти. Повний розбір умов - у матеріалі єОселя.
Обмеження площі та ціни в єОселі
Програма фінансує житло в межах норм. Базовий ліміт площі - 52,5 квадратного метра на сім'ю з 1-2 осіб, плюс 21 квадратний метр на кожного наступного члена, але не більше 115,5 квадратного метра. Максимальну ціну за квадратний метр визначає опосередкована вартість спорудження житла, яку оновили в січні 2026 року. Для новобудов віком до 3 років дозволено перевищити норму площі й граничну ціну на 10%.
Перший внесок і оцінка квартири
Готуйте початковий внесок: за єОселею загальне правило - від 20% вартості, для осіб до 25 років - від 10%. У ринковій іпотеці банки просять від 20% до 30%. Окремо оплачується оцінка нерухомості сертифікованим оцінювачем - без неї банк не визначить суму кредиту.
Вимоги банку до позичальника
Крім внеску, банк дивиться на вашу платоспроможність. Головний орієнтир - щоб щомісячний платіж не з'їдав надто велику частку доходу.
Що враховують
Офіційний і підтверджений дохід, стаж на поточному місці, кредитну історію та наявні зобов'язання. Що нижча ставка, то менший платіж, тому пільгова єОселя робить кредит доступнішим саме за критерієм доходу: під 3-7% ту саму суму обслуговувати легше, ніж під 18-22%.
Як прикинути щомісячний платіж
Точну суму дає іпотечний калькулятор банку, але логіка проста: платіж залежить від тіла кредиту, ставки й строку. Чим довший строк, тим менший щомісячний платіж, але більша загальна переплата. Різниця між єОселею й ринком тут вирішальна: на однаковій сумі й строку пільгова ставка зменшує переплату в кілька разів. Тому спершу порахуйте два сценарії - пільговий і ринковий - і лише потім обирайте квартиру під реальний платіж.
Які ще витрати додаються
Крім внеску й тіла кредиту, врахуйте: оцінку нерухомості, нотаріальне оформлення, страхування майна й життя, можливі банківські комісії, а також збори за угодою. Страхування зазвичай продовжують щороку на весь строк кредиту, тож закладайте цю статтю в бюджет наперед. Про базові збори при купівлі читайте в матеріалах як купити квартиру та договір купівлі-продажу квартири. Пам'ятайте також, що до повного погашення кредиту квартира перебуває в іпотеці банку, тому вільно продати чи подарувати її без згоди кредитора не вийде.
З чого почати: покроковий план
Щоб не витрачати час даремно, дійте послідовно.
- Перевірте, чи проходите за єОселею, і за якою ставкою - 3% чи 7%.
- Порахуйте перший внесок і щомісячний платіж на іпотечному калькуляторі.
- Подайте заявку через Дію (єОселя) або оберіть банк для ринкової іпотеки.
- Виберіть квартиру в межах лімітів площі й ціни та перевірте її.
- Замовте оцінку, підпишіть договори купівлі й іпотеки в нотаріуса.
Перед підписанням обов'язково перевірте об'єкт: як - у матеріалі як перевірити квартиру перед купівлею. Якщо обираєте між новобудовою і готовим житлом, допоможе порівняння первинка чи вторинка та розбір ризиків квартири від забудовника.
Часті питання
Яка ставка по іпотеці у 2026 році?
Ринкова іпотека - 18-22% річних, пільгова єОселя - 3% або 7% на перші 10 років, далі 6% або 10% станом на 2026 рік.
Який перший внесок потрібен?
За єОселею загальне правило - від 20%, для молоді до 25 років - від 10%. Банки в ринковій іпотеці просять від 20% до 30%.
Хто може взяти єОселю під 3%?
Військові, учасники бойових дій, медики державних і комунальних закладів, педагоги, науковці, поліцейські та рятувальники ДСНС.
Яка максимальна площа житла за єОселею?
Базово 52,5 квадратного метра на сім'ю з 1-2 осіб плюс 21 квадратний метр на кожного наступного, але не більше 115,5 квадратного метра.
Чи потрібна оцінка квартири для іпотеки?
Так. Банк визначає суму кредиту за оцінкою сертифікованого оцінювача, тому це обов'язкова витрата.
Коротко
У 2026 році вибір стоїть між ринковою іпотекою під 18-22% і пільговою єОселею під 3% або 7% на перші 10 років. Перший внесок - від 20% (молодь до 25 років - від 10%), строк - до 20 років, площа за єОселею обмежена 52,5 квадратного метра на 1-2 осіб. Починайте з перевірки права на пільгову програму через Дію. Джерела: tax.gov.ua та zakon.rada.gov.ua.
Це частина розділу повний довідник про нерухомість - там зібрані всі суміжні матеріали з цифрами 2026 року.
Матеріал має інформаційний характер і не є фінансовою чи юридичною консультацією. Ставки, ліміти та умови програм змінюються: звіряйте актуальні дані на офіційних ресурсах і в банку перед рішенням.