Щомісячний платіж за іпотекою рахується за формулою ануїтету. За програмою єОселя під 3% кредит 1 600 000 грн на 20 років коштує приблизно 8 873 грн на місяць, під 7% – близько 12 405 грн. Переплата за весь строк: приблизно 530 тисяч і 1,38 мільйона гривень відповідно.
Формула щомісячного платежу
Майже всі іпотеки в Україні ануїтетні: ви платите однакову суму щомісяця. Формула: П = С x м x (1 + м) у степені н / ((1 + м) у степені н – 1), де С – тіло кредиту, м – місячна ставка (річна / 12), н – строк у місяцях. Переплата = П x н – С.
Рахувати вручну степінь 240 незручно, тому нижче – готові розрахунки для типових сценаріїв, а для власних цифр користуйтеся будь-яким іпотечним калькулятором і звіряйте результат з графіком платежів банку.
Приклад 1: єОселя під 3% (військові, медики, педагоги, науковці)
Квартира за 2 000 000 грн, перший внесок 20% – це 400 000 грн, кредит 1 600 000 грн на 20 років (240 місяців) під 3% річних.
Місячна ставка: 0,25%. Множник (1,0025) у 240 степені = 1,8208. Платіж: 1 600 000 x 0,0025 x 1,8208 / 0,8208 = 8 873 грн на місяць.
Загальні виплати: 8 873 x 240 = 2 129 520 грн. Переплата: 529 520 грн за 20 років – приблизно третина від тіла кредиту. Для іпотеки це дуже дешево: банківські відсотки тут значною мірою компенсує держава.
Приклад 2: єОселя під 7% (ВПО і ті, хто не має власного житла)
Ті самі умови, але ставка 7% річних. Місячна ставка: 0,5833%. Множник (1,005833) у 240 степені = 4,0387. Платіж: 1 600 000 x 0,005833 x 4,0387 / 3,0387 = 12 405 грн на місяць.
Загальні виплати: 12 405 x 240 = 2 977 200 грн. Переплата: 1 377 200 грн – уже 86% від тіла кредиту. Різниця зі ставкою 3% – приблизно 3 532 грн щомісяця, або 847 680 грн за весь строк.
Приклад 3: та сама квартира під ринкову ставку
Для порівняння візьмемо умовну ринкову ставку 18% річних (актуальні ставки банків перевіряйте перед розрахунком). Місячна ставка: 1,5%. Множник (1,015) у 240 степені = 35,63. Платіж: 1 600 000 x 0,015 x 35,63 / 34,63 = 24 693 грн на місяць. Загальні виплати: 5 926 320 грн, переплата – 4 326 320 грн, тобто майже три тіла кредиту. Саме тому державні програми з компенсацією ставки настільки змінюють картину.
Зведена таблиця: кредит 1 600 000 грн на 20 років
| Ставка | Платіж на місяць | Виплати за 20 років | Переплата |
|---|---|---|---|
| 3% (єОселя) | 8 873 грн | 2 129 520 грн | 529 520 грн |
| 7% (єОселя) | 12 405 грн | 2 977 200 грн | 1 377 200 грн |
| 18% (умовна ринкова) | 24 693 грн | 5 926 320 грн | 4 326 320 грн |
Умови участі в єОселі, перелік банків-партнерів і подача заявки – у застосунку Дія, деталі програми – на diia.gov.ua.
Як порахувати свою іпотеку: інструкція
- Визначте вартість житла і перший внесок (для єОселі зазвичай від 20%, для молоді до 25 років може бути менше – уточнюйте актуальні умови).
- Відніміть внесок від ціни – отримаєте тіло кредиту.
- Поділіть річну ставку на 12 – це місячна ставка для формули.
- Порахуйте платіж за формулою ануїтету або в калькуляторі і помножте на кількість місяців – побачите загальні виплати і переплату.
- Додайте супутні витрати: страхування житла і життя щороку, оцінка, нотаріус, податки і збори при купівлі – разом це ще кілька відсотків від ціни.
- Звірте платіж з бюджетом: він не має перевищувати 40-50% чистого місячного доходу родини, інакше банк відмовить або бюджет не витримає.
Як зменшити переплату за іпотекою
Перше – більший перший внесок: кожні додаткові 100 000 грн внеску при 7% економлять приблизно 86 000 грн переплати за 20 років. Друге – коротший строк: кредит на 15 років замість 20 підвищує платіж, але помітно ріже загальні відсотки. Третє – часткові дострокові погашення у перші роки, коли у платежі найбільша частка відсотків: механіку ми детально розбирали у статті про переплату за кредитом. І тримайте резерв на 3-6 платежів, як радить стаття про правило 50/30/20.
Часті питання
Хто може отримати іпотеку єОселя під 3%?
Військовослужбовці за контрактом, медики, педагоги і науковці. Під 7% – внутрішньо переміщені особи і громадяни, які не мають власного житла понад нормативну площу.
Скільки треба заробляти для платежу 12 405 грн?
Орієнтир банків – платіж до 40-50% чистого доходу. Тобто родині потрібно від 25 000-31 000 грн підтвердженого місячного доходу після податків.
Чи можна погасити єОселю достроково?
Так, дострокове погашення дозволене без штрафів. Воно зменшує або строк, або платіж – варіант обираєте ви у заяві до банку.
Що входить у платіж, крім тіла і відсотків?
Сам ануїтетний платіж – це тільки тіло і відсотки. Окремо щороку оплачується страхування предмета іпотеки (і зазвичай життя позичальника) – закладайте ці витрати у бюджет.
Фіксована ставка чи може змінитися?
У єОселі ставка для позичальника фіксована умовами програми. У ринкових іпотеках трапляються змінювані ставки після перших років – уважно читайте договір до підписання.
Висновок
Іпотечна математика 2026 року така: 1 600 000 грн на 20 років – це 8 873 грн на місяць під 3%, 12 405 грн під 7% і близько 24 700 грн під умовні ринкові 18%. Ставка вирішує все: між пільговою і ринковою програмами лежить різниця у кілька мільйонів гривень переплати. Порахуйте платіж за формулою ануїтету, додайте страховки і супутні витрати, звірте з бюджетом – і тільки тоді підписуйте договір. Різниця між програмами і банками за 20 років вимірюється сотнями тисяч гривень.
Матеріал має інформаційний характер і не є індивідуальною податковою чи фінансовою консультацією. Дані актуальні станом на липень 2026 року.