Так, дохід від продажу майна декларують, але податок виникає не завжди. Перший за рік продаж житлової нерухомості чи легкового авто найчастіше оподатковується за ставкою 0%, а от другий і наступний продаж уже під ПДФО та військовий збір. Навіть коли податок нульовий, сам факт угоди варто відобразити в річній декларації, якщо у вас були й інші підстави для звітування.
| Об'єкт продажу | Перша угода за рік | Друга і наступні |
|---|---|---|
| Квартира, будинок, кімната (у власності понад 3 роки або отримані у спадок) | 0% | ПДФО 5% + військовий збір |
| Нерухомість у власності менше 3 років (не спадок) | ПДФО 5% + військовий збір | ПДФО 5% + військовий збір |
| Легковий автомобіль, мотоцикл | 0% | ПДФО 5% + військовий збір |
| Продаж нерезидентом | підвищена ставка ПДФО + військовий збір | підвищена ставка ПДФО + військовий збір |
Коли продаж майна взагалі не треба декларувати
Якщо угоду оформляли через нотаріуса і він утримав усі належні податки під час посвідчення договору, то окремо подавати декларацію лише через цей продаж вам не потрібно. Нотаріус у таких випадках виступає податковим агентом: він перевіряє строк володіння, черговість продажу протягом року і сам перераховує ПДФО та військовий збір до бюджету. Це головна відмінність продажу майна від інших доходів, з яких податок ніхто за вас не сплачує.
Інша ситуація, коли декларацію таки доведеться подати: ви продали майно фізособі за кордоном, отримали кошти без участі нотаріуса або маєте ще й інші доходи, що підлягають декларуванню. Тоді продаж вписують у загальну звітність разом з рештою надходжень. Хто саме зобов'язаний звітувати, ми детально розібрали в матеріалі про те, кому треба подавати декларацію.
Продаж нерухомості: строк володіння вирішує все
Ключовий чинник для житла - як довго воно було вашим і чи це перший продаж за рік. Якщо квартира у власності понад три роки і це перша така угода протягом року, ставка 0%. Виняток - житло, отримане у спадщину: для нього трирічний строк не застосовують, і перший продаж теж не оподатковується. Про нюанси успадкованих об'єктів читайте окремо про те, чи оподатковується продаж квартири, отриманої у спадщину.
Коли ви продаєте другу нерухомість за один календарний рік, включається ПДФО 5% та військовий збір від суми договору (але не нижче оціночної вартості). Механіку саме такого випадку ми розписали у статті про податок з продажу другої квартири за рік. А базові правила і ставки зібрані в матеріалі про податок при продажу квартири.
Продаж автомобіля: коли виникає 5%
З легковими авто логіка схожа. Перший за рік продаж легковика податком не обкладається. Другий продаж протягом того самого року - це вже ПДФО 5% плюс військовий збір. Важлива деталь, яку часто пропускають: дата отримання доходу визначається не за днем перереєстрації авто на нового власника, а за моментом, коли гроші фактично надійшли вам. Це впливає на те, до якого саме року належить дохід. Повний розбір ставок і винятків дивіться у матеріалі про те, чи оподатковується продаж авто фізособою.
Як відобразити продаж у декларації
Якщо декларувати таки потрібно, дохід від продажу рухомого чи нерухомого майна вписують у відповідний додаток до декларації про майновий стан і доходи. Там зазначають суму за договором, утриманий (або нульовий) ПДФО та військовий збір. Порядок заповнення і подання ми покроково показали в інструкції, як подати декларацію про доходи.
- Визначте, чи це перший продаж такого типу майна за рік.
- Перевірте строк володіння нерухомістю (для житла - три роки, крім спадщини).
- Порахуйте базу: сума договору, але не менша за оціночну вартість.
- Внесіть дані у відповідний додаток і додайте до загальної декларації.
Оціночна вартість і база оподаткування
Навіть коли продаж оподатковується, базу рахують не тільки від суми, вказаної в договорі. Закон вимагає, щоб для нерухомості ця сума була не нижчою за оціночну вартість об'єкта. Тобто занизити ціну в договорі, щоб зменшити податок, не вийде: якщо оцінка вища, податок порахують саме від неї. Для авто орієнтуються на ціну договору, але надто занижена вартість теж може викликати питання. Тому перед угодою варто заздалегідь замовити оцінку і зрозуміти, з якої суми рахуватиметься ПДФО та військовий збір. Це особливо важливо, коли протягом року у вас кілька угод: друга і наступні вже точно потраплять під оподаткування, і різниця в кілька відсотків від великої суми відчутна для гаманця.
Продаж майна нерезидентом
Окрема історія - коли продавець є податковим нерезидентом України. Для нього правило про нульову ставку на перший продаж не спрацьовує так само м'яко: доходи нерезидента від продажу майна оподатковують за підвищеною ставкою ПДФО плюс військовий збір. Тому людям, які тривало живуть за кордоном, перед продажем українського житла чи авто варто спершу з'ясувати свій податковий статус, адже від нього напряму залежить підсумкова сума до сплати.
Часті питання
Чи треба декларувати перший продаж квартири, якщо податок 0%?
Якщо угоду посвідчив нотаріус і він виступив податковим агентом, окрема декларація лише через цей продаж не потрібна. Вона знадобиться, коли у вас є інші підстави звітувати.
А якщо я продав дві машини за рік?
Перший продаж легковика - 0%, з другого утримують ПДФО 5% та військовий збір від суми договору.
Чи рахується подарунок як продаж?
Ні, дарування має власні правила оподаткування, відмінні від продажу. Продаж - це відплатна передача за гроші.
Що буде, якщо не задекларувати оподатковуваний продаж?
Загрожують штраф і пеня за несплачений податок, а сам обов'язок нікуди не зникає. Деталі - у розділі про наслідки неподання звітності.
Коротко
Дохід від продажу майна декларують, коли виникає податок або є інші підстави для звітування. Перший за рік продаж житла у власності понад три роки (чи будь-якого успадкованого) і перший продаж легкового авто - зазвичай 0%. Другий і наступні продажі оподатковують ПДФО 5% та військовим збором. Якщо нотаріус утримав податки, окрема декларація через цей продаж не потрібна.
Матеріал має довідковий характер, актуальний станом на 2026 рік. Ставки, строки та порядок можуть змінюватися - перед угодою звіряйтеся з першоджерелами: tax.gov.ua та zakon.rada.gov.ua.