Ні, при першому за рік продажу квартири, отриманої у спадщину, податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) та військовий збір не сплачуються - і це не залежить від того, скільки ви володіли житлом. Головна пільга в тому, що для успадкованої нерухомості не діє звична вимога тримати об'єкт у власності понад три роки. Тобто продати можна хоч наступного дня після оформлення спадщини - і перший такий продаж протягом календарного року буде без основного податку.
Це поширена помилка: люди відкладають продаж на роки, бо думають, що інакше «злетить» податок. Насправді умова про три роки на спадкове житло просто не поширюється. Розберемо, коли податку немає, а коли він усе ж виникає.
| Ситуація | ПДФО | Військовий збір |
|---|---|---|
| Перший продаж успадкованої квартири за рік (резидент) | 0% | 0% |
| Другий продаж житлової нерухомості того ж року | 5% | сплачується |
| Третій і наступні продажі за рік | 18% | сплачується |
| Продавець - нерезидент | за ставками для нерезидентів | сплачується |
Чому спадкове житло звільнене від трирічного строку
Загальне правило для нерухомості таке: перший продаж житла за рік не оподатковується, якщо об'єкт перебував у власності понад три роки. Але для майна, отриманого у спадщину, ця умова про строк володіння не застосовується. Тому навіть якщо ви оформили спадщину місяць тому, перший продаж усе одно проходить без ПДФО і без військового збору. Це стосується квартири, будинку, кімнати, а також земельної ділянки в межах норм безоплатної передачі.
Коли податок усе ж доведеться сплатити
Пільга «без податку» діє лише на перший продаж житлової нерухомості протягом календарного року. Якщо ви того ж року продаєте ще один об'єкт, з нього вже утримають ПДФО за ставкою 5% та військовий збір, а з третього і наступних - 18%. Тому не варто планувати два продажі на один рік: інколи вигідніше перенести другу угоду на січень наступного року.
- перший об'єкт за рік - без податку;
- другий житловий об'єкт того ж року - 5% плюс військовий збір;
- третій і далі - 18% плюс військовий збір.
Заповіт чи спадщина за законом - чи є різниця
Різниці немає. Пільга прив'язана до самого факту спадкування, а не до способу передачі майна. Неважливо, отримали ви квартиру за заповітом чи як спадкоємець за законом - податкові правила при подальшому продажу однакові. А ось якщо житло дісталося вам не у спадок, а в дарунок, логіка інша: раджу заздалегідь звірити свій випадок із матеріалом про те, чи треба платити податок за дарунок від батьків, бо там строки й ставки рахуються по-своєму.
Які документи і платежі супроводжують угоду
Навіть коли ПДФО дорівнює нулю, продаж нерухомості - це нотаріальна угода зі своїм набором обов'язкових платежів і паперів. Що знадобиться:
- звіт про оцінку - без нього нотаріус не посвідчить договір; як його замовити, докладно у гіді про оцінку квартири для продажу;
- повний пакет документів - тут стане в пригоді чек-лист документів для продажу квартири;
- сам договір купівлі-продажу квартири, який посвідчує нотаріус;
- державне мито та збір до Пенсійного фонду - їх сплачують сторони угоди окремо від ПДФО.
Якщо спадщина ще не оформлена, спершу треба закрити це питання - інколи люди шукають, чи можна оформити спадщину без нотаріуса, але для нерухомості свідоцтво про право на спадщину видає саме нотаріус.
Хто рахує і утримує податок
Якщо податок усе ж виникає (другий продаж за рік або нерезидент), його утримує нотаріус під час посвідчення договору - він виступає податковим агентом. Тобто окремо самостійно бігати до податкової й декларувати цей дохід зазвичай не потрібно, гроші утримуються під час угоди. Загальні правила для таких платежів зібрані в розділі про податки фізосіб.
Чому статус резидента вирішує все
Ключова умова нульового податку - бути податковим резидентом України. Пільга «перший продаж без ПДФО» працює саме для резидентів. Якщо ж людина довго живе за кордоном і формально стала нерезидентом, продаж успадкованої квартири оподатковується за окремими, вищими ставками, і трирічна пільга тут не рятує. Тому перед угодою варто чесно оцінити свій статус: реєстрація, центр життєвих інтересів, де ви фактично проживаєте. Це особливо актуально для тих, хто отримав спадщину, перебуваючи за межами країни, - інколи має сенс спершу підтвердити резидентство, а вже потім виходити на угоду. Так само пам'ятайте: пільга стосується житлової нерухомості та ділянок у межах норм, а на комерційні об'єкти діють інші правила.
Часті питання
Продав успадковану квартиру через місяць після оформлення - буде податок?
Ні, якщо це перший продаж житла за рік і ви резидент. Строк володіння для спадкового майна значення не має.
Чи треба подавати декларацію, якщо податку немає?
Окремо декларувати неоподатковуваний дохід від першого продажу зазвичай не потрібно - нотаріус фіксує угоду. У спірних ситуаціях орієнтуйтеся на роз'яснення податкової.
А військовий збір усе одно утримають?
При першому за рік продажу успадкованого житла - ні. Військовий збір виникає лише разом із ПДФО, тобто на другому й наступних продажах або для нерезидента.
Що вигідніше - продати два об'єкти цього року чи розбити на два роки?
Частіше вигідніше рознести угоди на різні календарні роки: тоді кожен продаж може бути «першим за рік» і піти без податку.
Чи діє пільга для нерезидента?
Ні. Для нерезидента дохід від продажу оподатковується за окремими ставками, і нульова пільга першого продажу тут не спрацьовує.
Коротко
Перший за рік продаж успадкованої квартири резидентом України проходить без ПДФО і без військового збору, причому трирічний строк володіння тут не діє. Податок з'являється лише на другому й наступних продажах за рік або в нерезидента. Спосіб успадкування - за заповітом чи за законом - на це не впливає.
Довідково, станом на 2026 рік. Ставки й правила можуть змінюватися - перед угодою звіряйтеся з першоджерелами: Податковим кодексом на zakon.rada.gov.ua та роз'ясненнями на tax.gov.ua.