Фізична особа, яка здає квартиру в оренду, сплачує 18% податку на доходи і 5% військового збору – разом 23% орендної плати. Альтернатива – зареєструвати ФОП на єдиному податку і платити менше: на третій групі це 5% єдиного податку плюс 1% військового збору з доходу та ЄСВ. Декларація подається до 1 травня наступного року.
Які податки платить фізособа за здачу квартири
Дохід від надання нерухомості в оренду оподатковується за загальними правилами статті 170 Податкового кодексу України, текст якого розміщено на zakon.rada.gov.ua: 18% ПДФО плюс 5% військового збору. База – сума орендної плати, зазначена у договорі.
Порядок сплати залежить від того, хто ваш орендар. Якщо квартиру орендує юридична особа або ФОП, вона як податковий агент сама утримує і перераховує податки з кожної виплати – вам нічого рахувати. Якщо орендар – звичайна фізична особа, обов’язок лягає на вас: податок сплачується щокварталу протягом 40 днів після останнього дня кварталу, а до 1 травня наступного року подається річна декларація про майновий стан і доходи.
Фізособа чи ФОП: порівняння податкового навантаження
| Варіант | Податки з доходу | Додатково | Кому підходить |
|---|---|---|---|
| Фізична особа | 18% ПДФО + 5% військовий збір = 23% | Без ЄСВ, без звітності ФОП | Разова або невелика оренда |
| ФОП 3 групи єдиного податку | 5% єдиного податку + 1% військовий збір | ЄСВ 22% мінімальної зарплати щомісяця, облік і звітність | Постійна здача однієї чи кількох квартир |
| ФОП 2 групи | Фіксований єдиний податок (до 20% мінзарплати на місяць) + військовий збір 10% мінзарплати | ЄСВ щомісяця; орендарі – лише населення та єдинники | Стабільна оренда з обмеженим колом орендарів |
| ФОП на загальній системі | 18% ПДФО + 5% військовий збір з чистого доходу | ЄСВ з чистого доходу | Рідко вигідна для оренди житла |
Для єдинників діє обмеження площі: на спрощеній системі не можна здавати в оренду житлові приміщення загальною площею понад 400 кв. м (пункт 291.5 Податкового кодексу). Якщо здаєте більше – лише загальна система або статус фізособи.
Приклад розрахунку: скільки віддасте державі
Квартира здається за 15 000 грн на місяць, річний дохід – 180 000 грн. Як фізособа ви сплатите 23%, тобто 41 400 грн на рік. Як ФОП 3 групи: 5% єдиного податку (9 000 грн) плюс 1% військового збору (1 800 грн) плюс ЄСВ 22% від мінімальної зарплати 8 647 грн за кожен місяць (приблизно 22 800 грн на рік) – разом близько 33 600 грн. Що вищий дохід від оренди, то відчутніша економія на ФОП: при двох-трьох квартирах різниця сягає десятків тисяч гривень на рік, адже ЄСВ фіксований, а не відсотковий.
Як легалізувати оренду: покрокова інструкція
- Укладіть письмовий договір оренди із зазначенням реальної орендної плати – як його скласти, читайте у статті про договір оренди квартири.
- Оберіть модель оподаткування: фізособа (просто, але 23%) чи ФОП на єдиному податку (дешевше, але зі звітністю).
- Для ФОП: зареєструйтеся онлайн через Дію, оберіть КВЕД 68.20 (надання в оренду власної нерухомості) і групу єдиного податку.
- Приймайте платежі безготівково з призначенням «орендна плата за договором» – це ваш облік і ваш захист.
- Фізособа: сплачуйте ПДФО і військовий збір щокварталу протягом 40 днів після кінця кварталу, якщо орендар – фізособа.
- Подайте звітність: фізособа – декларацію про доходи до 1 травня наступного року з доплатою до 1 серпня; ФОП – у строки для своєї групи.
- Зберігайте договори і платіжки щонайменше три роки на випадок перевірки.
Що буде, якщо здавати квартиру без сплати податків
Податкова дедалі активніше виявляє тіньову оренду: аналізує оголошення на майданчиках, банківські надходження з регулярними однаковими сумами, звернення сусідів і дані про споживання комуналки. При донарахуванні ви заплатите сам податок за виявлений період, штраф і пеню, а систематична діяльність без реєстрації може кваліфікуватися як порушення з додатковою відповідальністю. Окремий неприємний наслідок для власників житла понад пільгову площу: здача квартири в оренду позбавляє пільги з податку на нерухомість – деталі у статті про податок на нерухомість.
Чому офіційна оренда вигідна не лише державі
Легалізація – це не тільки витрати, а й захист. Офіційний договір з реальною сумою дає власнику право стягнути борг з орендаря через суд у повному обсязі, отримати компенсацію за пошкоджене майно і виселити недобросовісного мешканця у законний спосіб. Для орендаря офіційність теж плюс: підтверджені витрати на житло потрібні для деяких програм компенсацій і субсидій, а внутрішньо переміщені особи можуть підтверджувати фактичне місце проживання. Тіньова оренда позбавляє обидві сторони цих інструментів: у суді договір «на словах» з конвертом готівки щомісяця не доведе нічого, і програють від цього насамперед самі учасники домовленості.
Часті питання
Чи треба платити податок, якщо здаю квартиру родичам безкоштовно?
Якщо доходу немає, немає і бази оподаткування ПДФО з оренди. Але фіктивна «безкоштовність» при реальних платежах готівкою – це ухилення, яке податкова може довести через банківські рухи і свідчення.
Орендар – юридична особа. Мені щось платити?
Ні, компанія-орендар як податковий агент сама утримує 18% ПДФО і 5% військового збору з кожної виплати. Вам варто лише перевірити, що податки справді сплачуються, і не забути про декларацію, якщо є інші доходи.
З якої суми рахується податок: з оренди чи з оренди мінус комуналка?
База – орендна плата за договором. Якщо орендар компенсує вам комунальні платежі окремо, безпечніше прописати в договорі, що комуналку він сплачує напряму постачальникам: тоді ці суми не виглядають вашим доходом.
Чи можна здавати квартиру подобово як фізособа?
Систематична подобова здача – це фактично підприємницька діяльність, для якої логічно зареєструвати ФОП. Разові випадки оподатковуються як звичайний дохід фізособи за ставкою 23%.
Коли подавати декларацію за 2026 рік?
До 1 травня 2027 року, а доплатити зобов’язання – до 1 серпня 2027 року. Квартальні платежі протягом року цю декларацію не скасовують.
Висновок
Легальна оренда коштує 23% доходу для фізособи або помітно менше на ФОП 3 групи при регулярній здачі. Розрахуйте обидва варіанти для своєї суми, платіть безготівково і вчасно звітуйте – це дешевше за штрафи з донарахуваннями і спокійніше за життя в очікуванні листа від податкової.
Матеріал має інформаційний характер. Дані актуальні станом на липень 2026 року.