єОселя – державна програма пільгової іпотеки зі ставками 3% та 7% річних. Кредит під 3% доступний військовим, медикам, педагогам і науковцям, під 7% – внутрішньо переміщеним особам та українцям без власного житла. Перший внесок – від 20% вартості, строк кредиту – до 20 років.
Суть програми єОселя
єОселя запущена у жовтні 2022 року, оператором є Українська фінансова житлова компанія (Укрфінжитло). Держава компенсує банкам різницю між ринковою та пільговою ставкою, завдяки чому позичальник платить 3% або 7% річних замість ринкових. Подати заявку можна через застосунок Дія, далі банк-партнер перевіряє платоспроможність і оформлює кредит.
Програма працює з квартирами на первинному та вторинному ринку, будинками, а також житлом на етапі будівництва від акредитованих забудовників. До віку та стану житла є вимоги, які відрізняються за регіонами – актуальні параметри перевіряйте на офіційній сторінці програми на diia.gov.ua.
Хто може отримати кредит під 3% і 7%
| Ставка | Категорії позичальників |
|---|---|
| 3% річних | Військовослужбовці за контрактом, співробітники сектору безпеки, медики, педагоги, науковці |
| 3% перші 10 років, далі 6% | Ветерани війни та члени сімей загиблих Захисників (умови затверджені у 2026 році) |
| 7% річних | Внутрішньо переміщені особи та громадяни, які не мають власного житла або мають менше нормативної площі |
Базова вимога для всіх – відсутність у власності житла понад нормативну площу та офіційний дохід, достатній для обслуговування кредиту. Вік позичальника на момент погашення кредиту не повинен перевищувати пенсійний.
Основні фінансові умови
Стандартний перший внесок – 20% вартості житла. Для молодих позичальників віком до 25 років він може бути знижений до 10%. Максимальний строк кредитування – 20 років, тобто 240 місяців. Що довший строк, то менший щомісячний платіж, але більша загальна переплата.
Є обмеження щодо вартості та площі житла: нормативна площа становить 52,5 кв. м на одинака або сім’ю з двох осіб плюс 21 кв. м на кожного наступного члена сім’ї. Вартість квадратного метра обмежена граничними показниками для регіону, тому під програму підходить не будь-яка квартира.
Як оформити єОселю: покрокова інструкція
- Подайте заявку у застосунку Дія в розділі Послуги – єОселя.
- Оберіть до трьох банків-партнерів і дочекайтеся попереднього рішення про платоспроможність.
- Знайдіть житло, яке відповідає вимогам програми за площею, вартістю та роком побудови.
- Передайте банку документи на нерухомість для оцінки та перевірки.
- Підпишіть кредитний договір, сплатіть перший внесок і оформіть страхування.
- Зареєструйте право власності – житло перебуватиме в іпотеці до повного погашення кредиту.
Регіональні програми компенсацій
Місцева влада у багатьох областях додатково підтримує учасників єОселі: компенсує частину першого внеску, відсоткової ставки або виплачує фіксовану суму. Таких регіональних і місцевих програм вже понад два десятки. Якщо ви ветеран або плануєте бізнес поряд з іпотекою, подивіться також грант для ветеранів на бізнес – програми можна поєднувати.
Підводні камені, про які варто знати
Пільгова ставка не скасовує супутніх витрат: щорічне страхування житла і життя, оцінка нерухомості, нотаріальні послуги, збори при оформленні. Реальне навантаження у перші роки буде відчутно вищим за сам платіж по кредиту. Також банк може відмовити навіть за формальної відповідності категорії, якщо офіційний дохід недостатній. Власникам пошкодженого війною житла перед оформленням іпотеки варто перевірити право на компенсацію за програмою єВідновлення.
Скільки це коштує: орієнтовний приклад
Порахуємо ілюстративний приклад. Квартира за 2 000 000 грн, перший внесок 20% (400 000 грн), кредит 1 600 000 грн на 20 років. За ставки 3% річних ануїтетний платіж становитиме приблизно 8 900 грн на місяць, за ставки 7% – близько 12 400 грн. Для порівняння: за ринкової ставки у 18-20% річних платіж за той самий кредит перевищив би 25 000 грн, тобто пільгова програма зменшує щомісячне навантаження у два-три рази.
До платежу додайте обов’язкове щорічне страхування нерухомості та життя позичальника, а на етапі угоди – витрати на оцінку, нотаріуса, збір до Пенсійного фонду при купівлі та державну реєстрацію. Сумарно разові витрати при оформленні зазвичай складають кілька відсотків вартості житла, і їх варто закласти у бюджет одразу, поверх першого внеску.
Часті питання
Чи можна купити житло на вторинному ринку?
Так, але з обмеженнями щодо року побудови будинку, які залежать від регіону. У великих містах вимоги до віку житла жорсткіші, ніж у прифронтових областях.
Чи може ВПО купити житло у своєму регіоні?
Так, внутрішньо переміщені особи можуть придбати житло за програмою у будь-якому регіоні, крім тимчасово окупованих територій та зон бойових дій.
Що буде зі ставкою, якщо звільнитися з бюджетної сфери?
Умови договору передбачають перегляд ставки, якщо позичальник втрачає належність до пільгової категорії. Деталі залежать від договору з конкретним банком.
Чи можна погасити кредит достроково?
Так, дострокове погашення дозволене без штрафів, це зменшує загальну переплату за відсотками.
Скільки розглядають заявку?
Попереднє рішення банки зазвичай дають протягом кількох робочих днів, повний цикл від заявки до угоди займає у середньому один-два місяці.
Висновок
єОселя у 2026 році – фактично єдиний спосіб взяти іпотеку в Україні за адекватною ставкою. Якщо ви належите до пільгової категорії і маєте стабільний офіційний дохід, програма дозволяє купити житло з переплатою у кілька разів меншою за ринкову. Починайте з заявки в Дії та тверезо порахуйте всі супутні витрати.
Матеріал має інформаційний характер і не є індивідуальною податковою чи фінансовою консультацією. Дані актуальні станом на липень 2026 року.