ОСББ створюють за Законом України № 2866-III: ініціативна група щонайменше з трьох співвласників скликає установчі збори, письмово повідомивши всіх мешканців не менше ніж за 14 днів. Рішення про створення вважається ухваленим, якщо за нього проголосувало більше половини всіх співвласників будинку, після чого об’єднання реєструють як юридичну особу.
Що таке ОСББ і що воно дає мешканцям
ОСББ – об’єднання співвласників багатоквартирного будинку – це юридична особа, яку створюють власники квартир і нежитлових приміщень для управління своїм будинком. Головна вигода – контроль: мешканці самі вирішують, скільки платити за утримання, кого наймати для прибирання й ремонтів, і бачать кожну витрачену гривню. ОСББ укладає договори з постачальниками послуг напряму, може заробляти на оренді спільних приміщень і брати участь у програмах енергомодернізації будинків. Порядок створення і роботи визначає Закон “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку”, його чинний текст – на сайті Верховної Ради.
Хто може ініціювати створення ОСББ
Достатньо трьох власників квартир або нежитлових приміщень у будинку – вони утворюють ініціативну групу. Згода управителя, ЖЕКу чи забудовника не потрібна: право створити ОСББ належить виключно співвласникам. В одному будинку може діяти лише одне об’єднання, а от одне ОСББ на кілька сусідніх будинків – можливе. На практиці саме ініціативна група тягне весь процес: збирає документи, спілкується з сусідами і відповідає на їхні заперечення, тому до неї варто залучити людей, яким мешканці довіряють.
Підготовчий етап: реєстр співвласників і статут
Перше практичне завдання ініціативної групи – скласти реєстр співвласників: хто володіє якою квартирою чи приміщенням та яка їхня площа. Дані збирають з витягів з Державного реєстру речових прав і безпосередньо від мешканців. Реєстр критично важливий, бо голоси на зборах рахують пропорційно до площі.
Паралельно готують проєкт статуту на основі типового статуту ОСББ, адаптуючи його під свій будинок: назва, порядок скликання зборів, повноваження правління. Перед купівлею квартири в будинку з ОСББ, до речі, статут теж варто вивчити – як і решту документів з нашого чекліста перевірки квартири перед купівлею.
Установчі збори: повідомлення, кворум, голосування
Повідомлення про збори вручають кожному співвласнику під розписку або надсилають рекомендованим листом не менше ніж за 14 днів до дати проведення. У повідомленні зазначають ініціатора, час, місце і проєкт порядку денного. Збори можна проводити очно або у форматі відеоконференції.
На зборах кожен співвласник має кількість голосів, пропорційну до частки площі його квартири в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень будинку. Виняток: якщо одна особа володіє понад половиною площі, діє правило “один співвласник – один голос”. Рішення про створення ОСББ вважається ухваленим, якщо “за” проголосувало більше половини загальної кількості голосів усіх співвласників.
Якщо на зборах потрібної кількості голосів не набралося, проводять письмове опитування: протягом 15 календарних днів після зборів ініціативна група збирає підписи співвласників, які не були присутні. Голоси з опитування додаються до голосів зборів.
Основні етапи створення ОСББ
| Етап | Ключова вимога | Результат |
|---|---|---|
| Ініціативна група | Мінімум 3 співвласники | Протокол про створення групи |
| Підготовка | Реєстр співвласників, проєкт статуту | Пакет документів для зборів |
| Повідомлення | Не менше ніж за 14 днів, письмово | Докази вручення кожному |
| Установчі збори | Більше половини голосів “за” | Протокол, затверджений статут |
| Письмове опитування | До 15 днів після зборів | Листки опитування |
| Державна реєстрація | Подання держреєстратору або через ЦНАП | ОСББ як юридична особа |
Покроковий алгоритм: від ідеї до юридичної особи
- Зберіть ініціативну групу з трьох і більше співвласників та оформіть це протоколом.
- Складіть реєстр співвласників з площами квартир і нежитлових приміщень.
- Підготуйте проєкт статуту на основі типового.
- Розішліть або вручіть повідомлення про установчі збори не менше ніж за 14 днів.
- Проведіть збори: оберіть голову зборів, проголосуйте за створення ОСББ і статут поіменно.
- За потреби проведіть письмове опитування відсутніх протягом 15 днів.
- Оформіть протокол установчих зборів і подайте документи державному реєстратору або через ЦНАП.
- Після реєстрації відкрийте банківський рахунок, оберіть правління і прийміть будинок в управління.
Що робити після реєстрації
Новостворене ОСББ приймає від попереднього управителя технічну документацію на будинок, укладає договори з постачальниками послуг, затверджує кошторис і розмір внесків на утримання. З цього моменту саме загальні збори співвласників вирішують, скільки коштує обслуговування будинку: можна лишити внески на рівні старого тарифу, а можна перерозподілити кошти на найнагальніше – дах, під’їзди, ліфти чи утеплення. Практика показує, що якість утримання за ті самі гроші в ОСББ зазвичай зростає, бо зникають зайві посередники, а рішення ухвалюють самі мешканці. Корисно одразу навести лад і в розрахунках мешканців за послуги: хто і за що платить, ми детально розбирали в статті про комуналку при оренді.
Часті питання
Скільки коштує створити ОСББ?
Основні витрати – організаційні: друк документів, поштові відправлення, за бажанням – юридичний супровід. Державна реєстрація юридичної особи здійснюється безоплатно. Тобто створення ОСББ – це передусім час і комунікація, а не гроші.
Чи потрібна згода 100% мешканців?
Ні. Достатньо, щоб “за” проголосувало більше половини загальної кількості голосів співвласників з урахуванням письмового опитування. Ті, хто голосував проти, автоматично стають членами відносин зі створеним ОСББ як співвласники будинку.
Чи можна створити ОСББ у новобудові?
Так, але установчі збори можна проводити після того, як зареєстровано право власності на понад 50% загальної площі квартир і нежитлових приміщень будинку.
Що станеться з ЖЕКом або управителем після створення ОСББ?
ОСББ самостійно вирішує, як управляти будинком: власними силами або найнявши управителя за договором. Старий управитель зобов’язаний передати технічну документацію на будинок новоствореному об’єднанню.
Хто відповідає за борги мешканців перед ОСББ?
Кожен співвласник платить внески за себе. ОСББ стягує заборгованість з конкретного боржника, зокрема через суд, а не розподіляє її на сусідів.
Висновок
Створити ОСББ реально за два-три місяці: ініціативна група, реєстр, статут, збори з повідомленням за 14 днів і безкоштовна реєстрація. Головний ресурс тут не гроші, а підтримка сусідів: переконайте власників більшості площі – і будинок перейде під контроль тих, хто в ньому живе.
Матеріал має інформаційний характер. Дані актуальні станом на липень 2026 року.