Коли постає питання, як передати квартиру дитині чи онукові, українці найчастіше обирають між двома варіантами: оформити дарування зараз або скласти заповіт. Юридично це протилежні речі. Дарування передає право власності одразу в кабінеті нотаріуса, заповіт починає діяти лише після смерті власника.
Податки в обох випадках однакові: для близьких родичів вони нульові, для сторонніх - до 23% від вартості житла. А от ризики, оборотність рішення й контроль над квартирою відрізняються суттєво.
Розберемо обидва інструменти за конкретними критеріями, порівняємо витрати станом на 2026 рік і покажемо, у яких життєвих ситуаціях що вигідніше. Головне, що варто знати одразу: заповіт можна переписати будь-коли, а подароване назад просто так не повернути.
| Критерій | Дарування | Заповіт |
|---|---|---|
| Коли переходить право власності | Одразу після посвідчення | Після смерті власника |
| Хто контролює квартиру за життя | Новий власник (обдарований) | Власник до самої смерті |
| Чи можна скасувати | Лише у виняткових випадках через суд | Так, будь-коли переписати або скасувати |
| Податок для близьких родичів | 0% | 0% |
| Податок для сторонніх (резидент) | 10% (5% ПДФО + 5% збір) | 10% (5% ПДФО + 5% збір) |
| Обов'язкова частка інших спадкоємців | Не діє | Діє (неповнолітні, непрацездатні) |
Чим дарування відрізняється від заповіту
Договір дарування - це безоплатна передача квартири за життя дарувальника. Після посвідчення у нотаріуса й реєстрації права обдарований стає повноцінним власником: може продати житло, здати в оренду чи подарувати далі, і колишньому власнику для цього дозвіл не потрібен.
Заповіт - це розпорядження на випадок смерті. Поки власник живий, квартира залишається його майном, а спадкоємець за заповітом отримує на неї права лише після відкриття спадщини. Як саме потім оформити права, ми описали в матеріалі про те, як вступити в спадщину на квартиру.
Які податки діють станом на 2026
Податкове навантаження при даруванні й спадкуванні розраховують за одними правилами. Якщо квартиру дарують батькам, дітям, чоловікові або дружині, рідним братам і сестрам, бабусям, дідусям чи онукам, застосовується нульова ставка ПДФО і військового збору. Оплатити доведеться лише послуги нотаріуса та оцінку.
Якщо ж квартира переходить племіннику, тітці, двоюрідним родичам або сторонній людині, у 2026 році діє сукупна ставка фактично 23% від вартості об'єкта для нерезидента і 10% для іншого резидента. Тому для передачі житла далеким родичам податкова різниця між даруванням і заповітом відсутня - вибір роблять за іншими критеріями.
Головні ризики дарування
Дарування має бути безоплатним. У договорі не можна прописати умову, що квартиру передають в обмін на гроші, догляд чи довічне проживання. Якщо потрібен саме такий обмін, оформлюють інший договір - довічного утримання.
Другий ризик стосується шлюбного майна. Якщо квартира набута у шлюбі, без нотаріально засвідченої згоди другого з подружжя угоду можна оспорити в суді протягом трьох років. І найголовніше: подарувавши квартиру, ви втрачаєте над нею контроль негайно. Відомі випадки, коли літні люди дарували житло й залишалися без даху над головою.
Головні ризики заповіту
Заповіт гнучкіший, але й він не дає стовідсоткової гарантії волі власника. Закон захищає обов'язкову частку: неповнолітні, непрацездатні діти, непрацездатні чоловік або дружина та батьки отримують половину частки, яка належала б їм за законом, навіть якщо заповіт складено на іншу особу. Крім того, заповіт частіше оспорюють спадкоємці - зазвичай через сумніви в дієздатності заповідача на момент складання.
Ще один момент - оформлення прав після смерті займає час. Спадкоємцю за заповітом доведеться пройти ту саму процедуру, що й за законом: звернутися до нотаріуса протягом шести місяців, зібрати документи, отримати свідоцтво. Дарування ж завершується за один візит до нотаріуса, і питання власності закривається одразу.
Альтернатива обом варіантам: договір довічного утримання
Якщо мета - передати квартиру в обмін на догляд, ані дарування, ані заповіт не підходять. Дарування має бути безоплатним, а заповіт не зобов'язує спадкоємця доглядати. Для такого випадку існує окремий інструмент - договір довічного утримання. За ним власник передає житло, а набувач зобов'язується забезпечувати його доглядом і матеріальною підтримкою до кінця життя. Якщо умови порушуються, договір можна розірвати через суд і повернути квартиру.
Що обрати у типових ситуаціях
Якщо ви хочете зберегти контроль над квартирою до кінця життя й мати можливість передумати - обирайте заповіт. Якщо ж мета передати житло конкретній людині гарантовано, без ризику оспорювання іншими спадкоємцями, і ви довіряєте одержувачу - підійде дарування. Коли квартира перебуває у спільній власності, врахуйте права співвласників: подарувати чи заповісти можна лише свою частку.
Ще один сценарій - коли одержувач планує згодом продати житло. Тоді має значення строк володіння й порядок оподаткування майбутнього продажу, тому корисно заздалегідь переглянути податки при продажу квартири. Якщо ж передумали передавати житло безоплатно й вирішили просто його реалізувати, орієнтуйтеся на поради, як швидко продати квартиру. Для передачі житла нащадкам після смерті логічним продовженням стане процедура вступу у спадщину.
Покрокове оформлення
- Визначтеся з інструментом: дарування (передача зараз) або заповіт (після смерті).
- Підготуйте паспорт, РНОКПП і правовстановлюючі документи на квартиру.
- Для дарування шлюбного житла отримайте нотаріальну згоду другого з подружжя.
- Зверніться до нотаріуса для посвідчення договору дарування або заповіту.
- При даруванні сплатіть податок (якщо ставка не нульова) та зареєструйте право власності на обдарованого.
- Заповіт зберігається у нотаріуса; за потреби його можна переписати.
Часті питання
Що дешевше - дарування чи заповіт?
Для близьких родичів обидва варіанти оподатковуються за нульовою ставкою, тож витрати зводяться до послуг нотаріуса. Заповіт зазвичай дешевший на етапі оформлення, але оформлення спадщини після смерті теж має вартість.
Чи можна скасувати дарування квартири?
Лише у виняткових випадках через суд, наприклад якщо обдарований вчинив злочин проти дарувальника. Просто передумати й повернути квартиру не можна.
Чи можна заповісти квартиру не родичу?
Так, заповідач вільний обрати будь-яку особу. Але потрібно врахувати обов'язкову частку неповнолітніх і непрацездатних спадкоємців.
Чи платить податок дитина, якій подарували квартиру батьки?
Ні. Дарування між батьками й дітьми оподатковується за нульовою ставкою станом на 2026 рік.
Чи потрібна згода подружжя на дарування?
Якщо квартира набута у шлюбі - так, потрібна нотаріально засвідчена згода, інакше угоду можна оспорити протягом трьох років.
Коротко
Дарування передає квартиру одразу й безповоротно, заповіт - лише після смерті й з правом переписати. Податки однакові: 0% для близьких родичів, до 23% для сторонніх станом на 2026 рік. Обирайте заповіт, щоб зберегти контроль за життя, і дарування - щоб гарантовано передати житло конкретній людині. Для шлюбного майна не забудьте про згоду подружжя.
Це частина розділу повний довідник про нерухомість - там зібрані всі суміжні матеріали з цифрами 2026 року.
Джерела: Цивільний кодекс України (zakon.rada.gov.ua). Матеріал має інформаційний характер і не замінює консультацію нотаріуса чи юриста у вашій ситуації.