Так, дохід від здавання житла в оренду декларувати треба - якщо ви здаєте квартиру як звичайна фізична особа орендарю-фізособі, ви самі подаєте річну декларацію та платите 18% податку на доходи фізичних осіб плюс 5% військового збору, разом 23% від суми орендної плати. Виняток один: коли квартиру у вас орендує юридична особа або інший ФОП, вони виступають податковим агентом і утримують ці податки самостійно, тож вам декларувати вже нічого не потрібно.
Багато орендодавців роками здають житло "по-тихому" і вважають, що податкова про це не дізнається. Насправді ризик зростає: банки бачать регулярні надходження на картку, сусіди й невдоволені орендарі скаржаться, а сама угода часто підтверджується письмовим договором. Тому розберемо чітко, хто, скільки і коли має платити.
| Ситуація | Хто декларує і платить | Ставка | Строк |
|---|---|---|---|
| Здаєте квартиру фізособі (без ФОП) | Ви самі | 18% ПДФО + 5% військовий збір | Декларація до 1 травня, сплата до 1 серпня |
| Орендар - юрособа або ФОП | Орендар (податковий агент) | 18% ПДФО + 5% військовий збір | Утримують під час виплати |
| Здаєте як ФОП 3 групи | Ви самі як підприємець | 5% єдиного податку + 1% військовий збір | Щоквартальна звітність |
Чому оренду взагалі вважають доходом
Гроші, які вам щомісяця переказує квартирант, - це ваш дохід, а будь-який дохід фізичної особи в Україні оподатковується. Не має значення, отримуєте ви кошти на картку, готівкою чи на рахунок: обов'язок задекларувати виникає з самого факту отримання плати за користування вашим майном. Саме тому питання чи можна здавати квартиру без податків має чесну відповідь - легально ні, бо неоподаткований дохід рано чи пізно стає підставою для донарахувань і штрафів.
Скільки саме доведеться заплатити
Якщо ви здаєте житло як фізична особа, розрахунок простий. Припустимо, орендна плата становить умовні 10 000 грн на місяць, тобто 120 000 грн за рік. З цієї суми ви сплатите 18% ПДФО і 5% військового збору - разом 23%, тобто 27 600 грн за рік. Решта залишається вам легально й без ризику.
Важлива деталь, про яку часто забувають: податкова може порахувати орендну плату не нижче за мінімальну вартість, встановлену місцевою радою для вашого району. Тобто занизити суму в договорі, щоб платити менше, не вийде - є орієнтир, нижче за який дохід не визнають.
Коли і як подавати декларацію
Фізична особа, яка отримувала дохід від оренди протягом року, подає річну податкову декларацію про майновий стан і доходи. Загальний порядок такий:
- До 1 травня року, що настає за звітним, подати декларацію - особисто, поштою чи онлайн.
- Самостійно нарахувати ПДФО та військовий збір із суми отриманої орендної плати.
- Сплатити нарахований податок до 1 серпня.
Подати звіт найзручніше дистанційно - як це працює, ми детально показали в матеріалі про декларацію про доходи. Перед подачею варто мати під рукою договір оренди квартири: він фіксує суму плати й строк, а отже підтверджує ваші розрахунки, якщо в податкової виникнуть питання.
Що буде, якщо не декларувати
Найпоширеніша ілюзія - "мене це не стосується". Насправді за несплату податку передбачено штраф у розмірі 25% від суми несплаченого податку, а за повторне порушення протягом того самого періоду - вже 50%. Додатково нараховують пеню за кожен день прострочення. У підсумку легальна сплата 23% виявляється дешевшою, ніж ризик заплатити податок разом зі штрафом і пенею через кілька років.
Коли вигідніше оформити ФОП
Якщо ви здаєте одну квартиру, простіше залишитися фізособою і раз на рік подавати декларацію. Але коли квартир кілька або орендна плата висока, порахуйте: як ФОП на третій групі ви платитимете лише 5% єдиного податку плюс 1% військового збору замість 23%. Різниця суттєва, тож перед рішенням варто порівняти обидва варіанти й подивитися умови єдиного податку для ФОП. Не забудьте також про комунальні платежі при оренді: у договорі бажано чітко прописати, хто їх покриває, щоб ці суми не потрапили випадково у ваш оподатковуваний дохід.
Часті питання
Чи треба декларувати оренду, якщо орендар - фірма?
Ні, самостійно декларувати не потрібно. Юридична особа або ФОП, який орендує ваше житло, є податковим агентом: він утримує 18% ПДФО і 5% військового збору під час виплати та перераховує їх до бюджету за вас.
А якщо я здаю квартиру родичу за символічну плату?
Якщо плата все ж є, її потрібно декларувати. Безоплатне користування - окрема історія, але щойно з'являється регулярна оплата, виникає й оподатковуваний дохід незалежно від того, хто орендар.
Чи можна платити податок раз на рік, а не щомісяця?
Так. Фізособа-орендодавець не робить щомісячних авансів: ви підбиваєте підсумок за рік у декларації та сплачуєте податок за встановленим строком, до 1 серпня наступного року.
Що робити, якщо я не декларував оренду кілька років?
Найрозумніше - легалізувати дохід самостійно, подавши декларацію, поки податкова не виявила порушення. Добровільне декларування зазвичай обходиться дешевше, ніж донарахування зі штрафом і пенею після перевірки.
Коротко
Дохід від оренди житла декларувати обов'язково. Фізособа платить 18% ПДФО і 5% військового збору (разом 23%), подаючи декларацію до 1 травня і сплачуючи податок до 1 серпня. Якщо орендар - юрособа чи ФОП, податки утримує він. За несплату загрожує штраф 25-50% плюс пеня, тож легальний шлях у підсумку дешевший і спокійніший.
Матеріал має довідковий характер станом на 2026 рік. Податкові ставки й строки можуть змінюватися, тому перед поданням декларації звіряйтеся з першоджерелами на tax.gov.ua або консультуйтеся з фахівцем.