Другий продаж житлової нерухомості протягом одного календарного року оподатковується сумарно на 10%: це 5% податку на доходи фізичних осіб плюс 5% військового збору від суми договору (але не нижче оціночної вартості), станом на 2026 рік. Нульова ставка діє лише для першого продажу за рік, а третій і кожен наступний обходиться вже у 23%. Розберемо, як рахується черговість і скільки готувати на податки.
Скільки податку з другої квартири за рік
Держава заохочує рідкісні продажі й обкладає частими. Тому все залежить від того, яка це вже квартира за рік, скільки ви нею володіли і чи є ви резидентом.
| Ситуація протягом року | ПДФО | Військовий збір | Разом |
|---|---|---|---|
| Перший продаж, володіння понад 3 роки або спадщина | 0% | 0% | 0% |
| Перший продаж, володіння менше 3 років | 5% | 5% | 10% |
| Другий продаж житла за рік | 5% | 5% | 10% |
| Третій і кожен наступний продаж за рік | 18% | 5% | 23% |
| Продавець-нерезидент | 18% | 5% | 23% |
Отже, друга квартира за календарний рік - це 10% від вартості. Умова про володіння понад 3 роки, яка звільняє від податку, спрацьовує тільки для одного об'єкта на рік. На другий продаж вона вже не поширюється, скільки б років ви не володіли житлом.
Простий приклад. У березні ви продали успадковану квартиру - це перший продаж за рік, ставка 0%. У жовтні того самого року продаєте ще одну квартиру за 2 000 000 грн. Це вже другий продаж, тож податок складе 200 000 грн (5% ПДФО плюс 5% військового збору). Якби ви перенесли другу угоду на січень наступного року, вона знову стала б першою за рік.
Розбір міфу про 23% з будь-якого продажу
У новинах часто лякають, що держава забирає майже чверть ціни квартири. Це правда лише для третього продажу за рік або для нерезидента. Для другого продажу ставка вдвічі менша - 10%, а не 23%. Плутанина виникає тому, що деякі матеріали не розділяють другий і третій продаж, хоча різниця між ними суттєва: 5% проти 18% ПДФО. Тому перш ніж погоджуватися на угоду, точно порахуйте, який це продаж за рахунком у цьому році.
Що вважається окремим об'єктом
Черговість рахують за фактом продажу об'єктів нерухомості, а не за кількістю договорів чи покупців. До житлової нерухомості, продаж якої враховують у цю чергу, належать:
- квартира або її частина, кімната;
- житловий будинок, зокрема недобудований;
- садовий або дачний будинок.
Продаж гаража, землі несільськогосподарського призначення чи комерційного приміщення рахують за окремими правилами, тож вони не завжди впливають на чергу житлових об'єктів. Загальну логіку майнових податків фізосіб зручно тримати перед очима у нашому довіднику податків фізичних осіб.
Як рахують базу оподаткування і хто ще платить
Податок нараховують від ціни в договорі, але вона не може бути нижчою за оціночну вартість. Занизити суму на папері, щоб зекономити, не вийде: нотаріус звірить її з оцінкою.
- Продавець сплачує ПДФО і військовий збір за наведеними ставками.
- Покупець додатково платить 1% збору на обов'язкове державне пенсійне страхування.
- Обидві сторони зазвичай ділять послуги нотаріуса за домовленістю.
Податок утримує і перераховує нотаріус під час посвідчення угоди, тому окремо декларувати цей дохід здебільшого не потрібно. Докладніше про весь набір платежів дивіться у статті про податки при продажу квартири, а якщо у вас були й інші доходи за рік - у матеріалі про те, як подати декларацію про доходи.
Як законно зменшити податок при другому продажу
Повністю уникнути 10% при другому продажу за рік не вийде, але суму можна оптимізувати законно:
- Перенести другу угоду на наступний календарний рік - тоді вона знову стане першою і за умови володіння понад 3 роки дасть 0%.
- Зберігати документи про витрати на придбання: у деяких випадках базу оподаткування можна зменшити на підтверджену вартість купівлі.
- Не занижувати ціну в договорі, бо різницю все одно донарахують за оцінкою.
Продаж успадкованої квартири стоїть окремо: спадщина дає право на 0% без вимоги про 3 роки володіння, якщо це перший продаж за рік. Не плутайте це з даруванням: правила для подарованого житла свої, і про них ми писали в матеріалі про податок на подарунок грошима та майном.
Часті питання
Скільки податку з продажу другої квартири за рік?
Сумарно 10%: 5% ПДФО і 5% військового збору від вартості за договором, але не нижче оціночної.
Чи допомагає володіння понад 3 роки при другому продажу?
Ні. Пільга за строком володіння діє лише для першого об'єкта за рік, тож другий продаж оподатковується незалежно від строку.
Коли буде ставка 18%?
Ставка 18% ПДФО (разом 23%) застосовується з третього продажу житла за рік, а також до продавців-нерезидентів.
Чи можна перенести продаж, щоб не платити?
Так, якщо продати другу квартиру наступного календарного року, вона рахуватиметься першою, і за володіння понад 3 роки податку не буде.
Хто утримує податок під час угоди?
Податок нараховує і перераховує нотаріус під час посвідчення договору купівлі-продажу.
Коротко
Другий продаж житла протягом календарного року у 2026 році оподатковується на 10% - це 5% ПДФО плюс 5% військового збору. Нульова ставка діє тільки для першого об'єкта за рік за умови володіння понад 3 роки або отримання у спадок. Третій і наступні продажі, а також угоди нерезидентів обходяться у 23%. База - ціна договору, але не нижче оціночної вартості. Найпростіший законний спосіб зекономити - рознести угоди по різних роках.
Джерела: Державна податкова служба України, Податковий кодекс України (стаття 172). Матеріал має інформаційний характер і не замінює індивідуальної податкової консультації. Ставки та норми перевіряйте на офіційних ресурсах, оскільки законодавство може змінюватися.