Договір купівлі-продажу квартири - це не папір, який складають самі сторони. В Україні його обов'язково посвідчує нотаріус, він же реєструє перехід права власності в Державному реєстрі речових прав. Без нотаріального посвідчення такий договір недійсний.
Питання, які хвилюють найбільше: які документи готувати, скільки коштує оформлення й хто за що платить, а також як убезпечити передоплату. Тут гроші реальні: держмито 1%, збір до Пенсійного фонду 1% і послуги нотаріуса від 10 000 до 15 000 грн станом на 2026 рік.
Нижче - таблиця витрат на оформлення з розподілом між сторонами, перелік документів, різниця між авансом і завдатком та порядок дій у нотаріуса.
| Витрата | Розмір (станом на 2026) | Хто зазвичай платить |
|---|---|---|
| Держмито за посвідчення | 1% від суми договору | За домовленістю, часто 50/50 |
| Збір до Пенсійного фонду | 1% від суми договору | Покупець (звільнення при першій купівлі) |
| Послуги нотаріуса | від 10 000 до 15 000 грн | Часто 50/50 |
| Податок на дохід продавця | 0%, 5% або 18% залежно від умов | Продавець |
| Військовий збір | 5%, якщо є оподаткований дохід | Продавець |
| Оцінка нерухомості | 1 000 - 3 000 грн | За домовленістю |
Чому договір оформлюють лише через нотаріуса
Нотаріус перевіряє документи обох сторін, з'ясовує наявність обтяжень (арешт, іпотека, заборона відчуження), готує текст договору й одразу реєструє перехід права. Це захищає покупця: без чистого реєстру угоду не проведуть. Як самостійно перевірити об'єкт до цього етапу - у матеріалі як перевірити квартиру перед купівлею.
Які документи потрібні для договору
Пакет збирають обидві сторони. Продавець підтверджує право й відсутність перешкод, покупець - особу та кошти. Нотаріус не почне угоду з неповним пакетом, тому документи готують заздалегідь, а не в день підписання.
Від продавця
Правовстановлюючий документ на квартиру, витяг з реєстру речових прав, технічний паспорт, довідка про зареєстрованих осіб, за потреби згода другого з подружжя та дозвіл органу опіки, якщо власник - дитина.
Від покупця
Паспорт і реєстраційний номер платника податків. Для угод на суму від 400 тисяч гривень нотаріус у межах фінансового моніторингу може запитати документи про походження коштів.
Скільки коштує оформлення і хто платить
Держмито 1% і послуги нотаріуса на практиці найчастіше ділять порівну, а збір до Пенсійного фонду 1% платить покупець. Від збору до Пенсійного фонду звільнені ті, хто купує житло вперше в житті. В умовах ринку покупця продавці інколи беруть усі витрати на себе, щоб швидше закрити угоду - логіку такого продажу ми описали в матеріалі як швидко продати квартиру.
Аванс чи завдаток: чим захистити передоплату
Це різні за наслідками речі, і плутати їх невигідно. Формулювання в договорі визначає, хто втрачає гроші, якщо угода зірветься.
| Умова | Аванс | Завдаток |
|---|---|---|
| Покупець передумав | Повертається покупцю | Лишається продавцю |
| Продавець передумав | Повертається покупцю | Повертається у подвійному розмірі |
| Захист сторін | Слабкий | Сильний для обох |
Переконайтеся, що в договорі написано саме завдаток, а не аванс, якщо хочете захищеної домовленості. Розмір завдатку сторони визначають самі, але зазвичай це кілька відсотків ціни: сума має бути відчутною, щоб реально стримувати обидві сторони від зриву угоди.
Податки продавця, які впливають на ціну
Хоч податки на дохід платить продавець, покупцю варто розуміти логіку: вона впливає на торг і на суму в договорі. Перший продаж житла за рік, яким володіли понад 3 роки (або отриманого у спадок), не оподатковується. Другий продаж за рік коштує продавцю-резиденту 5% податку на дохід, третій і наступні - 18%. Нерезиденти платять 18%. Понад це у разі оподаткованого доходу додається військовий збір 5% станом на 2026 рік. Ці ставки продавці інколи закладають у ціну, тому важливо, щоб сума в договорі не була штучно занижена: систему не пропустить угоду нижче оцінки.
Попередній договір і фінансовий моніторинг
До основного договору сторони часто підписують попередній - він фіксує ціну, строк угоди й розмір завдатку. Такий договір теж бажано посвідчити нотаріально, тоді він має повну силу.
Фінансовий моніторинг
За операціями від 400 тисяч гривень нотаріус діє в межах фінансового моніторингу й може запитати документи про походження коштів покупця: виписки, договори, підтвердження доходу. Підготуйте їх заздалегідь, щоб угода не зупинилася в останній момент.
Порядок оформлення угоди
Від попереднього договору до ключів дії такі.
- Узгодьте ціну й умови, зафіксуйте їх завдатком у письмовому договорі.
- Зберіть документи з обох сторін і замовте оцінку нерухомості.
- Нотаріус перевіряє реєстр і готує основний договір.
- Сторони підписують договір, покупець сплачує кошти й збори.
- Нотаріус реєструє перехід права, покупець отримує витяг на своє ім'я.
Особливості для новобудов
На первинному ринку замість класичного договору купівлі-продажу часто спершу укладають інвестиційні договори чи договори про купівлю майнових прав, а нотаріальний договір оформлюють після введення будинку в експлуатацію. Ризики цього шляху ми розібрали в матеріалах квартира від забудовника та первинка чи вторинка. Якщо купуєте за кредитні кошти, оформлення доповнює іпотечний договір - деталі в матеріалі квартира в іпотеку.
Часті питання
Скільки коштує оформити договір купівлі-продажу квартири у 2026 році?
Держмито 1%, збір до Пенсійного фонду 1% і послуги нотаріуса від 10 000 до 15 000 грн. Точні суми залежать від ціни об'єкта й регіону станом на 2026 рік.
Чи можна скласти договір без нотаріуса?
Ні. Договір купівлі-продажу нерухомості без нотаріального посвідчення недійсний, а перехід права не зареєструють.
Хто платить за нотаріуса - покупець чи продавець?
За домовленістю. Найпоширеніша практика - ділити держмито й послуги нотаріуса порівну, а збір до Пенсійного фонду платить покупець.
Що краще в договорі - аванс чи завдаток?
Завдаток, бо він захищає обидві сторони й утримує продавця від виходу з угоди. Формулювання має бути прямим.
Коли нотаріус вимагає документи про походження коштів?
За операціями від 400 тисяч гривень у межах фінансового моніторингу нотаріус може запитати підтвердження джерела грошей.
Коротко
Договір купівлі-продажу квартири оформлює лише нотаріус, він же реєструє право. Витрати на оформлення станом на 2026 рік: держмито 1%, збір до Пенсійного фонду 1% (покупець) і послуги нотаріуса від 10 000 до 15 000 грн, які часто ділять порівну. Передоплату фіксуйте завдатком, а не авансом. Загальний порядок купівлі описано в матеріалі як купити квартиру. Джерела: tax.gov.ua та zakon.rada.gov.ua.
Це частина розділу повний довідник про нерухомість - там зібрані всі суміжні матеріали з цифрами 2026 року.
Матеріал має інформаційний характер і не є юридичною чи податковою консультацією. Ставки й збори змінюються: звіряйте актуальні дані з нотаріусом або на офіційних ресурсах.