Купівля квартири складається з семи етапів: пошук і огляд, перевірка документів за реєстрами, завдаток за попереднім договором, підготовка оцінки та довідок, нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу, розрахунок через банк і реєстрація права власності. Покупець додатково сплачує 1% збору до Пенсійного фонду, продавець – податки з доходу.
З чого почати купівлю квартири
Спершу визначте бюджет повністю: ціна квартири – це не вся сума. Додайте 1% збору до Пенсійного фонду, приблизно 1% на оформлення угоди (держмито або нотаріальний тариф – за домовленістю сторін), вартість оцінки, можливу комісію ріелтора і витрати на переїзд та ремонт. Реальний запас понад ціну квартири – 3-6% її вартості.
Далі – вибір ринку. Вторинка дає готове житло тут і сьогодні, новобудова – нижчу ціну на етапі будівництва, але з ризиком строків. Порівняння обох варіантів ми розібрали у статті новобудова чи вторинка.
Як перевірити квартиру і продавця
Перед завдатком перевірте об’єкт за Державним реєстром речових прав: власник, підстава набуття, арешти, іпотеки, заборони. Потім реєстр судових рішень і реєстр боржників за ПІБ продавця, сімейний стан (згода другого з подружжя обов’язкова для майна, набутого у шлюбі), зареєстровані у квартирі особи, борги за комуналку і законність перепланувань. Повний чекліст з усіма реєстрами – у статті як перевірити квартиру перед купівлею.
Завдаток і попередній договір: як не втратити гроші
Завдаток фіксує серйозність намірів: якщо відмовляється покупець, завдаток залишається продавцю, якщо продавець – він повертає подвійну суму. Ці правила працюють лише тоді, коли завдаток оформлений письмово у попередньому договорі, бажано нотаріально. Розписка «отримав аванс за квартиру» без договору юридично є авансом, і при зриві угоди ви зможете вимагати лише повернення сплаченого. У попередньому договорі зафіксуйте ціну, строк укладення основного договору, хто оплачує оформлення і стан квартири на момент передачі.
Скільки коштує оформлення: податки і збори
| Платіж | Розмір | Хто платить |
|---|---|---|
| Збір до Пенсійного фонду | 1% вартості за договором | Покупець (є звільнення для тих, хто купує житло вперше) |
| Держмито або нотаріальний тариф | Орієнтовно 1% суми угоди | За домовленістю, часто продавець або порівну |
| ПДФО продавця | 0%, 5% або 18% залежно від строку володіння і кількості продажів за рік | Продавець |
| Військовий збір | 5% (сплачується лише коли є ПДФО) | Продавець |
| Звіт про оцінку | Від приблизно 1 200 грн | За домовленістю, зазвичай продавець |
| Адміністративний збір за реєстрацію права | Залежить від строковості послуги | Покупець |
Нульова ставка ПДФО діє, якщо продавець володіє житлом понад три роки і це його перший продаж нерухомості за календарний рік; для успадкованого житла строк володіння не вимагається. Актуальні норми – у статті 172 Податкового кодексу на zakon.rada.gov.ua.
Купівля квартири: покрокова інструкція
- Визначте бюджет з урахуванням усіх зборів і сформуйте вимоги до квартири: район, площа, поверх, стан.
- Відберіть варіанти, огляньте їх особисто, у тому числі вдень і ввечері, поговоріть із сусідами.
- Перевірте квартиру і продавця за реєстрами до передачі будь-яких грошей.
- Узгодьте ціну і зафіксуйте домовленості попереднім договором із завдатком у нотаріуса.
- Підготуйте документи: звіт про оцінку, згоду подружжя, довідки про зареєстрованих осіб, при потребі – дозвіл органу опіки.
- Підпишіть договір купівлі-продажу в нотаріуса; розрахунок за угоди від 50 тисяч гривень – лише безготівково через банківський рахунок.
- Нотаріус реєструє ваше право власності у Державному реєстрі речових прав і видає витяг.
- Прийміть квартиру за актом: показники лічильників, ключі, відсутність боргів за комуналку, переоформіть особові рахунки на себе.
Як безпечно передати гроші
Розрахунки за нерухомість на суму від 50 тисяч гривень за законом проводяться у безготівковій формі. Стандартні механізми: переказ з рахунку покупця на рахунок продавця у день підписання, акредитив (банк розблоковує гроші продавцю лише після реєстрації права власності на покупця) або депозит нотаріуса. Акредитив трохи дорожчий, але максимально захищає обидві сторони: продавець гарантовано отримає гроші, покупець – квартиру. Готівкові розрахунки «з рук у руки» поза банком – це і порушення валютного законодавства, і головний сценарій пограбувань біля нотаріальних контор.
Типові помилки покупців, які коштують грошей
Перша помилка – завдаток без нотаріального попереднього договору: проста розписка не дає права вимагати подвійну суму при відмові продавця. Друга – економія на перевірці: покупці дивляться ремонт і вид з вікна, але не відкривають реєстр судових рішень, де може висіти спір саме за цю квартиру. Третя – заниження ціни у договорі «щоб менше податків»: у разі розірвання угоди чи судового спору ви зможете претендувати лише на суму, вказану в документі. Четверта – розрахунок готівкою повз банк: це порушення закону і втрата доказів оплати. П’ята – відсутність акта приймання-передачі, через що борги за комуналку і зникла техніка стають вашою проблемою без шансів на компенсацію.
Часті питання
Скільки часу займає купівля квартири?
Від першого перегляду до ключів зазвичай минає від двох тижнів до двох місяців. Сама угода в нотаріуса разом з реєстрацією права власності відбувається за один день.
Чи можна купити квартиру без ріелтора?
Так, закон не вимагає участі посередника. Ріелтор економить час на пошуку і переговорах, але юридичну чистоту угоди забезпечують перевірка реєстрів і нотаріус, а не агент. Скільки коштують послуги посередника – у статті про комісію ріелтора.
Хто платить нотаріусу: покупець чи продавець?
Закон цього не визначає, це предмет домовленості. Поширена практика: витрати на оформлення ділять порівну або їх бере продавець, а покупець сплачує свій 1% до Пенсійного фонду.
Що таке звільнення від пенсійного збору для першого житла?
Громадяни, які купують житло вперше, звільняються від збору на обов’язкове державне пенсійне страхування. На практиці механізм реалізації залежить від нотаріуса і може вимагати підтвердження, що ви не маєте і не мали житла у власності.
Коли я стаю власником: після підписання чи після реєстрації?
Право власності виникає з моменту державної реєстрації у Державному реєстрі речових прав. Нотаріус проводить її одразу після посвідчення договору, тому фактично ви виходите з контори вже власником.
Висновок
Безпечна купівля квартири тримається на трьох правилах: перевірка реєстрів до завдатку, письмова фіксація кожної домовленості та безготівковий розрахунок через банк. Закладіть у бюджет 3-6% понад ціну квартири на збори та оформлення – і угода пройде без сюрпризів.
Матеріал має інформаційний характер. Дані актуальні станом на липень 2026 року.