Податок при продажу квартири залежить не від її ціни, а від того, скільки разів ви продаєте житло протягом року і як довго ним володієте. Перший продаж квартири, що була у власності понад три роки, не оподатковується взагалі. Другий продаж за рік коштує 5% податку плюс 5% військового збору, третій і наступні – 18% плюс 5%.
Від чого залежить розмір податку
Оподаткування продажу нерухомості регулює стаття 172 Податкового кодексу України. Ключових факторів два: кількість продажів протягом одного календарного року і строк перебування майна у власності. Ціна квартири на ставку не впливає, вона лише визначає базу, від якої рахують відсотки. Важлива деталь: рахують саме календарний рік, а не 12 місяців з дати першого продажу.
Коли продаж квартири не оподатковується
Дохід від продажу звільняється від податку на доходи фізичних осіб, якщо одночасно виконуються дві умови: це перший продаж житла протягом звітного року і квартира перебувала у вашій власності понад три роки. Правило трьох років не діє для майна, отриманого у спадщину: успадковану квартиру можна продати без цього податку навіть одразу, якщо це перший продаж за рік. Коли ПДФО дорівнює нулю, військовий збір теж не сплачується.
Ставки податку за кількістю продажів
| Ситуація | ПДФО | Військовий збір | Разом |
|---|---|---|---|
| Перший продаж, у власності понад 3 роки або спадщина | 0% | 0% | 0% |
| Перший продаж, у власності менше 3 років | 5% | 5% | 10% |
| Другий продаж за рік | 5% | 5% | 10% |
| Третій і наступні продажі за рік | 18% | 5% | 23% |
| Продавець-нерезидент | 18% | 5% | 23% |
Тобто найдорожчий сценарій – продати за один рік третю квартиру: сукупне навантаження сягає 23% від суми угоди. Тому продажі великих обсягів нерухомості часто розносять на різні календарні роки.
Від якої суми рахують податок
Базою оподаткування є ціна, зазначена у договорі, але не нижча за оцінну вартість. Саме тому для угоди обов’язковий звіт про оцінку від сертифікованого оцінювача: занизити ціну в договорі, щоб зменшити податок, не вийде, бо нотаріус звірить її з оцінкою. Як формується оцінна вартість і що на неї впливає, ми пояснили у статті оцінка квартири.
Як сплатити податок: покроково
- Визначте свій сценарій: який це продаж за рік і скільки років ви володієте квартирою.
- Замовте звіт про оцінку, щоб зафіксувати базу оподаткування.
- До підписання договору сплатіть нараховані податок і військовий збір за реквізитами, які надасть нотаріус.
- Підпишіть договір у нотаріуса: він перевірить сплату і посвідчить угоду лише після неї.
- За потреби відобразіть дохід у річній податковій декларації, якщо цього вимагає ваша ситуація.
Зверніть увагу: податки зазвичай сплачують до посвідчення договору, а не після. Повний перелік документів, які знадобляться на угоді, зібраний у матеріалі документи для продажу квартири.
Приклад розрахунку на реальних цифрах
Розберемо на умовному прикладі, щоб було зрозуміло. Припустимо, ви продаєте квартиру за оцінною вартістю 2 000 000 гривень. Якщо це ваш перший продаж за рік і квартира у власності понад три роки, податку немає взагалі: ви отримуєте всю суму, лишаються тільки нотаріальні витрати. Якщо ж це перший продаж, але квартира у власності лише два роки, доведеться сплатити 5% ПДФО (100 000 гривень) і 5% військового збору (100 000 гривень), разом 200 000 гривень. А от при третьому за рік продажу цієї ж квартири податок становитиме вже 18% плюс 5%, тобто 460 000 гривень. Різниця колосальна, і саме тому строк володіння та кількість угод важливіші за саму ціну.
Практичний висновок простий: якщо ви плануєте продати кілька об’єктів, є сенс не поспішати і рознести угоди на різні календарні роки, щоб кожна рахувалася першою. А якщо квартира у власності менше трьох років, іноді вигідніше зачекати до спливу цього строку, ніж втрачати 10% на податках.
Хто ще платить збори при угоді
Крім податку продавця, під час угоди виникають інші платежі: державне мито або плата за нотаріальні дії та збір на обов’язкове державне пенсійне страхування, який зазвичай сплачує покупець. Сторони часто ділять ці витрати за домовленістю, тому підсумкову суму варто прорахувати заздалегідь, ще на етапі торгу за ціну.
Часті питання
Як рахується кількість продажів: за рік чи за 12 місяців?
За календарний рік. Якщо ви продали одну квартиру у грудні, а другу в січні наступного року, це два перші продажі у двох різних роках, а не другий продаж поспіль.
Чи платити податок при продажу успадкованої квартири?
Якщо це перший продаж за рік, правило трьох років на спадщину не поширюється, тому ПДФО становить 0%. Продати успадковане житло без цього податку можна навіть невдовзі після оформлення спадщини.
Що вважається першим продажем?
Перший за календарний рік продаж об’єкта житлової нерухомості: квартири, будинку, кімнати. Продаж різних типів об’єктів рахується у загальну кількість продажів за рік.
Чи можна зменшити податок, вказавши меншу ціну в договорі?
Ні. База не може бути нижчою за оцінну вартість, а нотаріус звіряє ціну зі звітом про оцінку. Заниження ціни це ризик для угоди і привід для перевірки.
Скільки платить нерезидент?
Для продавця-нерезидента ставка ПДФО завжди 18% плюс військовий збір 5%, незалежно від строку володіння і кількості продажів.
Висновок
Головне правило продажу квартири просте: якщо це перший продаж за рік і житло у власності понад три роки, податку немає. У решті випадків тримайте в голові три рівні – 5%, а з третього продажу 18%, плюс військовий збір 5%. Точний текст статті 172 доступний на порталі zakon.rada.gov.ua, а роз’яснення щодо декларування публікує tax.gov.ua.
Матеріал має інформаційний характер. Дані актуальні станом на липень 2026 року.