Для продажу квартири потрібні паспорт та ідентифікаційний код власника, правовстановлюючий документ на житло, витяг з Державного реєстру речових прав, технічний паспорт, звіт про оцінку та витяг про зареєстрованих у квартирі осіб. Частину довідок сьогодні можна отримати онлайн через Дію, а сам договір посвідчує нотаріус.
Базовий пакет документів продавця
Основа будь-якої угоди – підтвердження того, що ви власник і маєте право продавати. Для цього потрібні паспорт і реєстраційний номер облікової картки платника податків (ідентифікаційний код) усіх власників. Якщо квартира належить кільком людям, на угоді присутні всі або надають нотаріально засвідчену довіреність.
Головний документ – правовстановлюючий. Це може бути договір купівлі-продажу, дарування, міни, свідоцтво про право на спадщину або свідоцтво про приватизацію. Саме він доводить, звідки у вас квартира. Не плутайте його з витягом з реєстру: правовстановлюючий документ говорить, як ви стали власником, а витяг підтверджує, що право чинне на сьогодні. Якщо цей документ втрачено, його дублікат видає той, хто оформлював оригінал: нотаріус, орган приватизації або відповідний реєстр. Без нього угоду провести неможливо, тому пошук чи відновлення правовстановлюючого документа – перше, з чого починають підготовку до продажу.
Які довідки і витяги потрібні
| Документ | Навіщо | Де отримати |
|---|---|---|
| Витяг з Державного реєстру речових прав | Підтверджує право власності і відсутність арештів | Нотаріус формує в день угоди |
| Технічний паспорт | Опис квартири, площа, план | БТІ або приватний інженер |
| Звіт про оцінку | Для розрахунку податків і держмита | Сертифікований оцінювач |
| Витяг про зареєстрованих осіб | Замінив довідку про склад сім’ї | Онлайн у Дії або в органі реєстрації |
| Згода другого з подружжя | Якщо житло у спільній власності | Нотаріус |
| Дозвіл органу опіки | Якщо власник або зареєстрований неповнолітній | Служба у справах дітей |
Звіт про оцінку потрібен, щоб коректно порахувати податок і державне мито від бази оподаткування. Як формується ця сума і на що вона впливає, ми пояснили у статті оцінка квартири.
Документи для особливих ситуацій
Якщо серед власників або зареєстрованих є дитина, без письмового дозволу органу опіки та піклування угоду не проведуть: держава захищає житлові права неповнолітніх. До пакета додають свідоцтво про народження дитини. Якщо квартира куплена у шлюбі, потрібна нотаріальна згода другого з подружжя, навіть коли він не вписаний у документи. При продажу спадкової квартири нотаріус перевіряє свідоцтво про право на спадщину і те, чи минув потрібний строк.
Як підготувати документи: покроково
- Знайдіть правовстановлюючий документ і звірте у ньому дані: прізвище, адресу, площу. Помилки виправляють заздалегідь.
- Замовте актуальний технічний паспорт, якщо старий втрачено або було перепланування.
- Через Дію завантажте витяг про зареєстрованих у квартирі осіб і за потреби випишіть тих, хто вже не проживає.
- Замовте звіт про оцінку у сертифікованого оцінювача незадовго до угоди, бо він має обмежений строк дії.
- Зберіть згоди і дозволи для особливих випадків: подружжя, співвласники, орган опіки.
- Погасіть борги за комунальні послуги і візьміть довідки про відсутність заборгованості, щоб не гальмувати угоду.
Скільки часу займає підготовка документів
Багато продавців недооцінюють цей етап і зривають вигідну угоду через несобраний пакет. Витяг про зареєстрованих осіб і базові довідки з Дії формуються за лічені хвилини онлайн. А от технічний паспорт, якщо його немає або було перепланування, може виготовлятися від кількох днів у приватного інженера до двох тижнів у комунальному БТІ. Звіт про оцінку роблять швидко, зазвичай за один-два дні, але замовляти його зарано не варто через обмежений строк дії. Найдовше тягнуться особливі випадки: дозвіл органу опіки на продаж житла з дитиною оформлюється тижнями, тому цей документ починають готувати найпершим.
Порада: складіть список потрібних саме вам документів заздалегідь і рухайтеся від найдовших до найшвидших. Тоді до моменту, коли знайдеться покупець, у вас на руках буде повний пакет, і угоду не доведеться відкладати.
Що перевіряє нотаріус у день угоди
Нотаріус самостійно формує актуальний витяг з Державного реєстру речових прав, перевіряє відсутність арештів, заборон і податкових застав, звіряє особи сторін і наявність усіх згод. Він же розраховує податки і мито, посвідчує договір і вносить запис про нового власника до реєстру. Тому головне завдання продавця – підготувати чистий пакет документів, а решту технічної роботи виконує нотаріус. Повний алгоритм угоди з боку покупця ми розібрали в матеріалі податок при продажу квартири.
Часті питання
Чи потрібна довідка про склад сім’ї?
Окремої довідки про склад сім’ї у звичному вигляді вже немає. Її замінив витяг про зареєстрованих у квартирі осіб, який власник ID-паспорта може завантажити в Дії за кілька хвилин.
Скільки діє звіт про оцінку?
Звіт про оцінку має обмежений строк дії, тому його замовляють незадовго до угоди. Якщо строк вийде, доведеться робити новий, тому не поспішайте з ним за місяці наперед.
Чи можна продати квартиру без технічного паспорта?
Прямої заборони немає, але на практиці нотаріус попросить техпаспорт, щоб точно описати об’єкт у договорі. Простіше підготувати його заздалегідь.
Що робити, якщо у квартирі прописані сторонні люди?
Ідеально виписати їх до продажу, бо покупці не хочуть отримувати квартиру з чужими зареєстрованими особами. Якщо людина не виписується добровільно, питання вирішують через суд.
Хто оплачує підготовку документів?
За замовчуванням правовстановлюючі документи і довідки готує продавець, бо це його майно. Витрати на нотаріуса та податки сторони часто ділять за домовленістю.
Висновок
Продаж квартири не буде складним, якщо заздалегідь зібрати правильний пакет: правовстановлюючий документ, витяг з реєстру, техпаспорт, оцінку і довідку про зареєстрованих осіб. Більшість витягів сьогодні доступні онлайн, а фінальну перевірку бере на себе нотаріус. Актуальні адміністративні послуги у сфері нерухомості зібрані на порталі diia.gov.ua.
Матеріал має інформаційний характер. Дані актуальні станом на липень 2026 року.