Дарча передає квартиру одразу і безповоротно: після посвідчення договору дарування власником стає обдарований. Заповіт залишає житло за вами до кінця життя і може бути змінений будь-коли, але спадкоємцям доведеться пройти 6-місячну процедуру спадкування. Для близьких родичів податок нульовий в обох випадках.
Чим дарча відрізняється від заповіту по суті
Дарча – це договір дарування: ви безоплатно передаєте квартиру іншій особі, і право власності переходить до неї одразу після нотаріального посвідчення та реєстрації. З цього моменту квартира вам не належить: новий власник може її продати, здати чи виселити вас, якщо інше не передбачене договором.
Заповіт – це розпорядження на випадок смерті. За життя ви залишаєтеся повноправним власником: можете продати квартиру, змінити заповіт чи скасувати його без згоди спадкоємця. Спадкоємець отримає майно лише після вашої смерті і після процедури спадкування. Обидва інструменти регулює Цивільний кодекс України, розміщений на zakon.rada.gov.ua: дарування – глава 55, спадкування – книга шоста.
Порівняння дарчої і заповіту: таблиця
| Критерій | Дарча (договір дарування) | Заповіт |
|---|---|---|
| Коли переходить власність | Одразу після посвідчення і реєстрації | Після смерті та оформлення спадщини |
| Чи можна передумати | Практично ні, скасування – лише через суд у виняткових випадках | Так, будь-коли змінити або скасувати |
| Захист того, хто передає житло | Мінімальний: ви більше не власник | Максимальний: власність до кінця життя |
| Захист отримувача | Максимальний: власність уже його | Обмежений: заповіт можуть змінити, є обов’язкові частки |
| Податок для близьких родичів | 0% | 0% |
| Податок для інших резидентів | 5% ПДФО + 5% військового збору | 5% ПДФО + 5% військового збору |
| Обов’язкова частка непрацездатних родичів | Не застосовується | Застосовується, частину майна отримають незалежно від тексту |
| Строк отримання майна | Один день | Мінімум 6 місяців після смерті |
Скільки коштує оформити дарчу і заповіт
Дарча оформлюється у нотаріуса за участю обох сторін. Витрати: послуги нотаріуса за посвідчення договору і реєстрацію права власності, а за потреби – оцінка квартири. Для дарування між членами сім’ї першого і другого ступеня споріднення (батьки, діти, подружжя, брати і сестри, дід і баба, онуки) податок нульовий, тож основні витрати – нотаріальні. Для інших осіб додається 5% ПДФО і 5% військового збору від оціночної вартості квартири, а для нерезидентів ставка ПДФО становить 18%.
Заповіт коштує дешевше на старті: платиться лише посвідчення заповіту в нотаріуса. Але основні витрати переносяться на спадкоємців: оформлення спадкової справи, свідоцтво про право на спадщину, реєстрація власності. Деталі процедури і цифри – у статті про спадщину на квартиру.
Ризики дарчої: про що мовчать сімейні домовленості
Головний ризик несе дарувальник. Після дарування ви живете у чужій квартирі: усні обіцянки «звичайно, живи до старості» юридичної сили не мають. Конфлікт у сім’ї, шлюб чи борги обдарованого можуть обернутися продажем квартири або вимогою виселення. Скасувати дарчу через суд можливо лише у виняткових випадках, наприклад якщо обдарований вчинив злочин проти дарувальника чи членів його сім’ї.
Частково захиститися можна умовами договору: право довічного проживання дарувальника у квартирі варто прямо прописати у договорі дарування. Альтернатива – договір довічного утримання, за яким власність переходить лише в обмін на обов’язок утримувати вас, і його розірвання за невиконання значно реальніше.
Як оформити передачу житла: покроковий план
- Визначте пріоритет: захистити себе за життя (заповіт) чи гарантувати майно конкретній людині (дарча).
- Порахуйте податки для вашого ступеня споріднення: для далеких родичів і сторонніх осіб дарча і спадщина коштують 10% вартості квартири.
- Зберіть документи: паспорти, ідентифікаційні коди, документи на квартиру, за потреби – оцінку.
- Для дарчої: обидві сторони підписують договір у нотаріуса, той реєструє перехід права власності того ж дня.
- Для заповіту: ви особисто посвідчуєте заповіт у нотаріуса, він вноситься до Спадкового реєстру; присутність спадкоємця не потрібна.
- За дарування не між близькими родичами обдарований подає декларацію до 1 травня наступного року і сплачує податок до 1 серпня.
- Збережіть свій примірник документа і повідомте довіреній особі, де він зберігається.
Коли що обирати: три типові ситуації
Літня людина, яка живе у своїй квартирі і хоче передати її дитині: безпечніший заповіт або дарча із прописаним правом довічного проживання. Батьки купують квартиру дорослій дитині перед її шлюбом: дарча зручна, бо подароване майно не входить до спільної власності подружжя. Бабуся хоче передати житло онуці в обхід конфліктних спадкоємців: дарча гарантує результат, тоді як заповіт може бути «підрізаний» обов’язковими частками непрацездатних родичів. Не забувайте, що новий власник прийматиме на себе і щорічний податок на нерухомість, якщо площа перевищує пільгову.
Спадковий договір: третій варіант, про який мало хто знає
Між дарчою і заповітом існує проміжний інструмент – спадковий договір за статтями 1302-1308 Цивільного кодексу. За ним набувач зобов’язується виконувати розпорядження власника (доглядати, утримувати, сплачувати витрати), а власність на квартиру переходить до нього лише після смерті відчужувача. Квартира при цьому обтяжується забороною відчуження: власник не зможе продати її третім особам, а набувач отримує гарантію, що майно дістанеться саме йому. Це збалансований варіант для ситуації «доглядай мене – отримаєш житло»: захищені обидві сторони, а обов’язкові частки спадкоємців на майно за спадковим договором не поширюються.
Часті питання
Чи можна скасувати дарчу, якщо стосунки зіпсувалися?
Погіршення стосунків – не підстава. Розірвання договору дарування можливе через суд лише у виняткових випадках, визначених законом, зокрема при вчиненні обдарованим злочину проти дарувальника.
Чи може обдарований виселити дарувальника з квартири?
Юридично новий власник має широкі права на житло. Саме тому право довічного проживання дарувальника треба прописувати безпосередньо у договорі дарування, а не покладатися на усні обіцянки.
Хто платить податок при даруванні квартири племіннику?
Обдарований. Племінник не належить до першого чи другого ступеня споріднення, тому сплатить 5% ПДФО і 5% військового збору від оціночної вартості квартири.
Чи можна оскаржити заповіт після смерті?
Так, через суд – наприклад, за недієздатності заповідача чи вад волі при складанні. Також незалежно від заповіту непрацездатні близькі родичі отримають обов’язкову частку.
Що дешевше оформити: дарчу чи заповіт?
Сам заповіт дешевший, але сумарні витрати з урахуванням майбутнього оформлення спадщини можуть зрівнятися. Для близьких родичів обидва шляхи без податків, різниця – у нотаріальних витратах і тому, хто їх несе.
Висновок
Формула вибору проста: дарча захищає отримувача, заповіт – власника. Якщо ви передаєте єдине житло, у якому живете, обирайте заповіт або дарчу з правом довічного проживання. Якщо мета – гарантовано закріпити майно за конкретною людиною вже зараз, оформлюйте договір дарування у нотаріуса.
Матеріал має інформаційний характер. Дані актуальні станом на липень 2026 року.