Здавати квартиру в тіні стає дедалі ризикованіше. Податкова отримує дані про грошові перекази, сусіди скаржаться, а орендар у разі конфлікту сам може повідомити про незадекларований дохід. Офіційне оформлення знімає ці ризики й дає власнику юридичний захист, якщо квартиранти зіпсують майно чи перестануть платити.
Питання лише в тому, як платити менше й робити все правильно. Фізична особа віддає державі 23% від орендної плати, ФОП на спрощеній системі - суттєво менше, але з додатковими зобов'язаннями. Що вигідніше, залежить від суми оренди та кількості квартир.
Нижче - як скласти договір, коли й куди подавати декларацію, які ставки діють станом на 2026 рік і яка модель оподаткування вигідніша саме вам. Ключова цифра: фізособа декларує дохід до 1 травня наступного року і сплачує податок до 1 серпня.
| Параметр | Фізична особа | ФОП (спрощена система) |
|---|---|---|
| ПДФО | 18% | Не сплачується |
| Військовий збір | 5% | Окремі правила для єдинників |
| Єдиний податок | Немає | 2 або 3 група |
| Сукупне навантаження | 23% від доходу | Помітно нижче за великих сум |
| Декларація | Річна, до 1 травня | Квартальна або річна для ФОП |
| Реєстрація КВЕД | Не потрібна | 68.20 обов'язково |
Навіщо оформляти оренду офіційно
Письмовий договір підтверджує законність відносин власника й орендаря та стає доказом під час перевірок. Він захищає обидві сторони: власник має підставу вимагати оплату й компенсацію збитків, орендар - гарантію, що його не виселять раптово. Якщо податкова виявить незадекларований дохід, штраф становить 25% від суми податку, а за повторне порушення - 50% станом на 2026 рік. Ще один аргумент за офіційне оформлення: якщо згодом ви вирішите продати цю квартиру, чинний договір оренди зробить угоду прозорішою для покупця, а поради, як швидко продати квартиру, допоможуть не втратити в ціні.
Як скласти договір оренди
Договір укладають у письмовій формі. У ньому фіксують сторони, адресу й опис квартири, розмір і строк оплати, тривалість оренди, права та обов'язки, порядок повернення застави. Нотаріальне посвідчення обов'язкове лише для договорів строком на три роки й більше. Важливий нюанс: якщо договір посвідчує нотаріус, він зобов'язаний повідомити податкову про цей правочин. Детальний розбір пунктів і зразок ми навели в окремому матеріалі, як скласти договір оренди.
Окремо пропишіть заставу (депозит) і умови її повернення. Стандартна практика - сума однієї місячної оплати, яку власник утримує на випадок псування майна чи несплати. Варто скласти акт приймання-передачі з описом стану квартири й техніки: це знімає суперечки про те, хто саме зіпсував холодильник чи подряпав підлогу. Також зафіксуйте, хто оплачує комунальні послуги й чи входять вони в орендну плату.
Податки для фізичної особи станом на 2026
Якщо ви здаєте квартиру як звичайна фізична особа, ставка ПДФО становить 18%, а військовий збір - 5%. Разом податкове навантаження сягає 23% від отриманого орендного доходу. Ці кошти власник нараховує й сплачує самостійно, орендар податковим агентом не виступає (якщо це не юридична особа).
Корисно знати наперед: Верховна Рада ухвалила закон про зниження ПДФО з оренди житла з 18% до 5% починаючи з 2027 року. Тобто для доходів 2026 року діє ще стара ставка 23% сукупно, а полегшення настане пізніше.
Коли й куди подавати декларацію
Фізична особа подає річну декларацію про майновий стан і доходи до 1 травня року, що настає за звітним. Нарахований податок сплачують до 1 серпня. Задекларувати дохід і сплатити податок можна онлайн через Електронний кабінет платника на сайті податкової служби.
Коли вигідніше зареєструвати ФОП
Для регулярної, а надто подобової оренди власники часто обирають ФОП на другій або третій групі спрощеної системи. Обов'язково реєструють КВЕД 68.20, що дозволяє надання в оренду власного нерухомого майна. У єдинника нижче ставка, ніж 23%, але додаються єдиний соціальний внесок і ведення обліку. ФОП виправданий, коли орендний дохід стабільний і великий або квартир кілька. Для разової здачі однієї квартири простіше залишитися фізособою.
Друга група єдиного податку передбачає фіксований платіж і підходить, коли орендар - фізична особа чи інший єдинник. Третя група працює зі ставкою від обороту й дозволяє співпрацювати з юридичними особами на загальній системі, що зручно при здачі житла компаніям під офіс чи для працівників. Перед вибором групи прорахуйте очікуваний річний дохід і порівняйте сукупне навантаження з простими 23% для фізособи.
Купівля другої квартири саме під здачу в оренду теж вимагає розрахунку. Перш ніж інвестувати, оцініть окупність і ризики, зокрема якщо йдеться про новобудову - про це ми писали в матеріалі про ризики купівлі квартири від забудовника. А тим, хто розглядає іпотеку для такої покупки, знадобиться розбір програми єОселя 2026.
Покрокове оформлення
- Складіть письмовий договір оренди з усіма істотними умовами.
- Визначте модель оподаткування: фізособа чи ФОП.
- Для ФОП зареєструйте КВЕД 68.20 та оберіть групу єдиного податку.
- Отримуйте орендну плату й фіксуйте суми доходу.
- Фізособа подає річну декларацію до 1 травня наступного року.
- Сплатіть податок: фізособа - до 1 серпня, ФОП - за правилами своєї групи.
Часті питання
Скільки податків платить фізособа за оренду у 2026?
18% ПДФО плюс 5% військового збору, разом 23% від орендного доходу станом на 2026 рік.
Чи обов'язково засвідчувати договір у нотаріуса?
Ні, лише якщо строк оренди три роки й більше. Коротші договори дійсні і в простій письмовій формі.
Що буде, якщо не декларувати дохід від оренди?
Штраф 25% від суми несплаченого податку, а за повторне порушення - 50%, плюс сам податок і пеня.
Коли ставка ПДФО з оренди знизиться до 5%?
Закон передбачає зниження з 18% до 5% з 2027 року. Для доходів 2026 року діє ставка 18% ПДФО.
Що вигідніше - фізособа чи ФОП?
Для разової здачі однієї квартири простіше бути фізособою. Для регулярної чи подобової оренди й кількох об'єктів вигідніший ФОП на спрощеній системі.
Коротко
Щоб здати квартиру офіційно, складіть письмовий договір оренди й оберіть модель оподаткування. Фізособа платить 23% (18% ПДФО плюс 5% збору), декларує дохід до 1 травня й сплачує податок до 1 серпня. ФОП на спрощеній системі з КВЕД 68.20 вигідніший за великих обсягів. За недекларування - штраф до 50%. З 2027 року ставка для фізосіб знизиться до 5%. Дані наведено станом на 2026 рік.
Це частина розділу повний довідник про нерухомість - там зібрані всі суміжні матеріали з цифрами 2026 року.
Джерела: Державна податкова служба України (tax.gov.ua), Податковий кодекс України. Матеріал має інформаційний характер і не замінює консультацію податкового радника.